الاستثمار بالعقارات هل يُعد إضافة ايجابية للاقتصاد السعودي؟

تحقيق - رياض العسافي

هناك توجه لدى شريحة كبيرة من المواطنين نحو الاستثمار في العقارات خاصة في المخططات الجديدة.. "الرياض" استطلعت آراء بعض المختصين في كيفية جعل هذا الاستثمار آمناً، وهل يُعد إضافة ايجابية للاقتصاد السعودي؟
في البداية أكد الأستاذ سعد بن عبدالمحسن الرصيص رئيس اللجنة العقارية بالغرفة التجارية الصناعية بالرياض سعي اللجنة بالتعاون مع كافة الجهات المسؤولة بالدولة لوضع نظام آمن لعملية تدفق المساهمات العقارية على السوق المحلية ومنع تعثرها من خلال تحديد عدة ضوابط لفتح المساهمات العقارية لتوفير بيئة آمنة فيما يخص المساهمات العقارية وقد تم تشكيل فريق عمل من ممثلين من وزارة التجارة والصناعة واللجنة العقارية بالغرفة لوضع ضوابط لفتح المساهمات العقارية ووضع شروط تضيق المكاتب العقارية حيث توصل الفريق إلى وضع ضوابط معينة لفتح المساهمات العقارية ثم رفعها لمعالي وزير التجارة والصناعة الذي أصدر فيها قراراً يقضي بأنه لا يجوز طرح أي مساهمة عقارية أو الإعلان عنها إلا بعد موافقة الوزارة، وأن تكون الأرض محل المساهمة مملوكة بصك شرعي ساري المفعول ومستوفٍ للإجراءات النظامية، وأن يعتمد مخطط الأرض محل المساهمة من الأمانة أو البلدية المختصة، وأن يكون المكتب العقاري الذي يطرح المساهمة مقيداً في السجل التجاري ومشتركاً في الغرفة التجارية الصناعية، وأن يعين محاسباً قانونياً لمراقبة المساهمة، وأن يساهم المكتب العقاري الذي يطرح المساهمة بما لا يقل
عن 20% في المائة من الأسهم وأن يفتح للمساهمة حساباً مستقلاً في أحد البنوك المحلية وتحديد عدد الأسهم المطروحة للاكتتاب وقيمة السهم ومساحته وأن لا تزيد مدة المساهمة عن ثلاث سنوات وكان لهذا القرار أثره الفاعل في منع المساهمات غير النظامية.
كما توصل الفريق إلى وضع شروط لتصنيف المكاتب العقارية إلى ثلاث فئات (أ، ب، ج)، لكل فئة شروطها واختصاصاتها والتي تضمنت انه لايمكن لأي مكتب عقاري  فتح أي مساهمة عقارية ما لم يكن ضمن الفئة أ (الاستثمار العقاري) حيث إن الفئة (أ) تشتمل على الشرطين الآتيين: أن لا يقل رأس المال عن مليون ريال وأن يكون لدى المكتب قسم للمحاسبة واختصاصات هذه الفئة هي تسويق العقارات من بيع وشراء وتأجيروفتح المساهمات الاستثمارية العقارية والاستشارات والتقاييم العقارية. ويؤكد الرصيص بأن هذا النوع من الاستثمار يُعد إضافة ايجابية للاقتصاد السعودي لأن المساهمات العقارية قد حققت العديد من المكاسب لقطاع العقارات في المملكة حيث أسهمت بصورة ملموسة في زيادة الاستثمار في قطاع العقارات ومواد البناء والقطاع الهندسي وكذلك ساعدت على ايجاد مناطق مخططة ومطورة جاهزة للبناء وأحياء سكنية إضافة إلى انها فتحت للمواطنين والمستثمرين مجالاً استثمارياً آمناً ومربحاً وأن عوائد الاستثمار في القطاع العقاري يأتي بالمرحلة الثانية في دعم اقتصاد الدولة بعد البترول، ونحن نعلم مدى أهمية القطاع العقاري والذي يُعد الاستثمار فيه أساس بدء الاستثمار في أي مشروع آخر فلا يوجد مصن
ع أو مزرعة أو مركز تجاري.. إلخ إلا ويدخل من ضمنه العقار فهو قاعدة لأي استثمار.
مؤسسات مالية متخصصة
من جانبه بيَّن الدكتور محمد بن يحيى يماني أستاذ الاقتصاد بجامعة الإمام محمد بن سعود بأنه يمكن جعل هذا النوع من الاستثمارات آمناً عن طريق وضع الضوابط والأُطر القانونية التي تحدد أولاً طبيعة المنشأة التي يحق لها ممارسة هذا النشاط والشروط اللازم توافرها حتى يسمح لها بذلك. وترسم ثانياً طبيعة العلاقات بين الأطراف المتعاقدة وتحدد التزامات وحقوق كل طرف وآلية البت في المنازعات حال نشوئها. ومن الأمور التي يجدر التأكيد عليها في هذا السياق أن ممارسة هذا النشاط يفترض أن يقتصر على المؤسسات المالية المتخصصة والتي يجب أن تخضع لقدر عال من الصرامة والرقابة وليس من المقبول تركه لمكاتب عقارية أو لأفراد تصعب مراقبة نشاطهم والتأكد من سلامة الإجراءات التي يتبعونها في استثمار أموال المساهمين ووجود درجة عالية من الضبابية وعدم الوضوح.
يتأكد هذا الأمر عندما نجد أن مليارات الريالات سنوياً تُضخ في هذا النشاط يمتلكها مئات الآلاف من الأُسر والأفراد وبالتالي فإن أية آثار سلبية يمكن أن تحدث نتيجة لسوء الإدارة لن تقتصر على عدد محدود من أفراد المجتمع وإنما ستطال الاقتصاد ككل. وربما أثرت على بعض المتغيرات الاقتصادية الحيوية.
فأي خلل من الممكن أن يسلب آلاف المساهمين مدخراتهم لسنوات عديدة، وربما ما اقترضوه لأجل أن يساهموا مدفوعين لذلك بالإعلانات البراقة عن تحقيق أرباح خيالية ناسين أن منظمي المساهمات العقارية هم من يستحوذ على النصيب الأكبر من الأرباح، علاوة على ما يحققونه من مكاسب أو فوائد أو الأمرين معاً نتيجة لقدرتهم على الاستفادة من أموال المساهمين لصالحهم الشخصي خلال المدة من حصولهم على التمويل وتصفية المساهمة والتي قد تطول أو تقصر.
ويمكن لهذا النوع من الاستثمارات أن يكون ذا فائدة للاقتصاد متى أسهم في تطوير الأراضي البور واستصلاحها وجعلها صالحة للاستخدامات المختلفة وبدون ذلك لا تشكل هذه الاستثمارات إضافة حقيقية للناتج المحلي الإجمالي، لكن الإشكالية تكمن في كون المضاربات على أسعار العقار ترفع وبشكل مبالغ فيه أسعار الأراضي وخاصة السكنية مما يؤثر سلباً على قدرة الكثيرين من أفراد الطبقة المتوسطة من تملك مساكن خاصة بهم، وما يقال عن الأراضي السكنية يقال عن الأراضي التجارية والصناعية والذي يؤدي بارتفاع أسعارها إلى إحداث آثار سلبية على عدد من الأنشطة الاقتصادية الهامة.
إضافة إلى ذلك فإن تزايد المساهمات العقارية بدون ضوابط تساعد على جعلها استثمارات منتجة ومفيدة للاقتصاد المحلي تزاحم نشاطات اقتصادية أخرى أكثر فائدة وحاجة للمجتمع، كونها تستقطب مدخرات صغار المساهمين أو من ليست لديهم القدرة أو الاستعداد للاستثمار بأنفسهم وتفوت بالتالي الفرصة في الحصول على التمويل اللازم على المستثمرين في هذه الأنشطة أو تحد من قدرتهم التنافسية في سوق التمويل. يعزز ذلك قلة عدد المنتجات الاستثمارية الموجهة نحو الأنشطة الإنتاجية الأكثر فائدة أو عدم تماهيهما مع تفضيلات المدخرين، والمعضلة النهائية تحول معظم مدخرات المجتمع نحو الاستثمار في أسواق العقار أو الأسهم أو السلع واتجاه جزء كبير من ودائع البنوك نحو إما تمويل قروض لهذا النوع من الاستثمارات أو لأغراض استهلاكية.