المشرف على إدارة الأراضي بالسكة الحديد لـ "الرياض": إدارة سكة الحديد تخطط لزيادة إيراداتها عبر تأجير  22 مليون متر من اراضي المؤسسة

لقاء - عبدالعزيز البدر

العقارات التي تملكها المؤسسة العامة للسكة الحديد واحدة من أهم القضايا التي تحاول المؤسسة تنظيمها والقضاء على الإيجارات الوهمية التي تحدث من جراء تداول قطع الاراضي بين المستأجرين على شكل بيع غير نظامي وتبلغ مساحة الاراضي المملوكة للسكة  320مليون متر مربع مؤجر منها , 225مليون متر مربع بقيمة إيجارية قدرها عشرة ملايين ريال سنويا في حين ان القيمة المقدرة لاراضي السكة تبلغ ثمانية مليارات ريال. وفي لقاء لـ (الرياض) مع المشرف على ادارة الاراضي بالمؤسسة المهندس علي القرني أجاب من خلاله على عدد من الاسئلة حول وضع اراضي السكة والتنظيم الجديد الذي ستتخذه المؤسسة بخصوص إيجارها والقضاء على الإيجارات الوهمية التي سببت العديد من المشاكل بين المؤسسة وعدد من المستأجرين.
إيرادات بقيمة  10ملايين
@ "الرياض": ما هو حجم الاراضي التي تؤجرها السكك الحديدية من ناحية المساحة وقيمتها المادية؟
- القرني: تبلغ مساحات الاراضي المملوكة للسكة الحديد وتؤجرها حالياً , 225مليون متر مربع بجميع مدن المملكة بقيمة إيجارية تقدر بـ  10ملايين ريال، فيما تبلغ قيمة العقارات المملوكة للهيئة بـ  8مليارات ريال وأهم المدن التي تضم اراضي للسكة هي الدمام وفيها أهم الاراضي من حيث القيمة والمساحة والمواقع نظراً لانها المركز الرئيسي للمؤسسة وكون المحطة القديمة تقع وسط المدينة ( 20مليون متر مربع بالدمام والظهران) منها  6ملايين مستغلة و 14غير مستغلة.. وبالظهران بها الحرم المحاذي للسكة الحديد وامتداده من الدمام إلى الرياض مروراً بالظهران، اما الاحساء بها حرم السكة بالاضافة إلى عدد من المواقع كانت تستخدم لمرافق المحطة والمؤسسة بشكل عام ومؤجر بها جزء كبير وهناك موقع على الجانبين بعرض  200متر عبارة عن حرم الخط الحديدي ومؤجر منها  150متراً كمزارع في كل من حرض، الخرج، التوضيحة، كذلك فيما بين مدينة الخرج والرياض هناك اجزاء تستغل كمزارع، اما الجزء المحاذي للمدينة الصناعية بالرياض فيؤجر للاستخدام كمستودعات ودائماً حرم الطريق مؤجر كمستودعات.
شكوى الزيادة
@ "الرياض": هناك شكوى مستمرة من الإجراءات التعسفية وزيادة الإيجارات بشكل كبير ومفاجئ؟..
- القرني: لم يكن هناك إجراءات تعسفية على المستأجر ابداً وطالما ان العقد سار فلا يحدث عليه أي تغيير وعند إنهاء العقد هناك لجنة خاصة بالاراضي لتقييمها وتقدير إيجارها وفقاً لما تنص عليه لائحة تأجير الاراضي والعقارات التابعة للمؤسسة.. وتحتسب قيمة الأجرة بنسبة  4بالمائة من قيمة العقار وتقدير هذه النسبة جاء بعد معرفة الإيجارات داخل السوق ووفقاً لاستشارة عدد من المؤسسات العقارية الكبرى في المدن حتى يتماشى الإيجار مع الاسعار الموجودة بالسوق ومع ما اقرته وزارة المالية والاقتصادي الوطني ويعطي المستأجر الخيار في استمراره بالإيجار أو تسليم الارض، وهذه الإجراءات في مجملها تصحيح للوضع السابق حتى تتمكن المؤسسة من استثمار عقاراتها بما يتوافق مع قيمة هذه العقارات.
الإيجار الوهمي
"الرياض": يتحدث البعض عن الاراضي المؤجرة وهمياً ولم يتم استثمارها فعلياً فما حقيقة ذلك؟
- القرني: اكتشفنا ان هناك مستأجرين قاموا بعملية الإيجار ولكنهم لم يستثمروا الارض وتنازلوا عنها لاشخاص آخرين قاموا هم باستثمارها من الباطن دون علمنا رغم مخالفة ذلك لشروط العقد وأحقية المؤسسة في إلغائه ومن ثم تم تصحيح أوضاع هؤلاء.. وهناك مواطنون تقدموا بإخطارات بأنهم دفعوا مبالغ مقابل التنازل عن الارض ورغم ان هذا يعد مخالفة توجب فسخ العقد مع المستأجر الأصلي الا ان المؤسسة وسعياً منها لعدم الإضرار بالمستفيد الفعلي وقعت معهم عقوداً جديدة وذلك تداركاً لهذا الإجراء الخاطئ.. ومع ذلك رفض البعض توقيع العقود التصحيحية.. وهذه المخالفات من المستأجر الأصلي خلقت تجارة موازية لاراضي السكة الحديد وهذا ما تسعى ادارة المؤسسة للقضاء عليه ضمن لائحتها وعقود التأجير الجديدة.
استرداد الأراضي
"الرياض": كيف تسترد المؤسسة آراضيها من المستأجرين الوهميين؟
-القرني: كما ذكرت المؤسسة أعطت مرونة للمستفيد الفعلي ووقعت معه عقداً علماً بأن صاحب العقد الثاني شخص آخر لا نعرفه، ولكن تقديراً لوضع هذا المستفيد الجديد وحتى تنهي المؤسسة وضعها مع المستأجر القديم قررت ان توقع العقد مع الأخير بعد استكمال بعض الإجراءات التعاقدية والنظامية مع المستأجر الاصلي (الاول)، اما بالنسبة لمن رفضوا توقيع العقود فقد تم منحهم مهلة وفي حالة انتهائها وعدم تقدمهم لتوقيع العقد وتصحيح الاوضاع فإن المؤسسة تسلك الطرق الرسمية في سبيل استعادة ممتلكاتها وأجور هذه الممتلكات عن السنوات السابقة.
الإجراءات الجديدة
"الرياض": ما هي الإجراءات الجديدة لتأجير الأراضي؟
- القرني: شرعت ادارة المؤسسة منذ عام 1416هـ في إعداد لائحة جديدة تنظم تأجير واستثمار اراضي وعقارات المؤسسة بأسلوب مبني على أسس اقتصادية وتم عرضها على مجلس الإدارة ووافق عليها ومن ابرز بنودها امكانية التنازل عن عقود التأجير وامكانية منح مدد طويلة للمشاريع الاستثمارية تتناسب مع حجم الاستثمارات وكذلك التأجير من الباطن، أما أسلوب التأجير فيتم حسب طريقة المزايدة بالظرف المختوم.
مزاد علني
"الرياض": هل لدى المؤسسة خطة لبيع الأراضي بالمزاد العلني؟
- القرني: تم عرض هذا الأمر على مجلس الإدارة ورأى المجلس ان تستمر المؤسسة في استثمار الأراضي حسب اللائحة الجديدة بالتأجير فقط حيث ترى ان هذا الاتجاه سيدر عليها دخلاً مستمراً وفضلت ذلك على البيع خاصة ان المؤسسة لازالت في بداية توجه الاستثمارات العقارية.
الحوادث الأخيرة
"الرياض": في حالة ثبوت ان الحوادث الاخيرة مفتعلة هل تتوقع ان يكون لإجراءات تأجير العقارات الجديد دور في ذلك؟.
- القرني: تصحيح أوضاع الاستثمار في الاراضي وعقود التأجير لا يمكن ان تصب فائدته إلا في مصلحة المؤسسة ومصلحة نشاطها الاساسي وهو النقل سواء بنيته التحتية أو المعدات المتحركة وذلك عن طريق زيادة الإيرادات واستخدام هذه الزيادة في تحسين وتعزيز اسطول المؤسسة وشبكة خطوطها، هذا من ناحية ومن ناحية اخرى قد لا يرضي هذا الاجراء عدداً من المستأجرين المستفيدين من الوضع السابق والمتمثل بتدني الإيجارات ولا أعتقد ان الحوادث التي وقعت لها علاقة بهذا الموضوع حتى ولو افترضنا ان الحادث الاخير بفعل فاعل.
التخصيص
"الرياض": هل ستحدث عملية اعادة ترتيب إجراءات تأجير العقارات جراء تخصيص المؤسسة؟
- القرني: لا أعتقد ان الإجراءات الجديدة لتأجير واستثمار العقارات سيكون لها علاقة بتسريع أو تأجيل تخصيص المؤسسة فهذا يعتبر نشاطاً ذا استقلالية عن نشاط النقل الذي هو لب عملية التخصيص ويمكن ان يكون أحد البدائل لإدارة عقارات المؤسسة ان تستقل هذه الإدارة عن عملية التخصيص للمؤسسة بشكل عام أو ان يكون لهذه الإدارة تخصيص مستقل عن باقي المؤسسة كما يمكن ان تساهم هذه الاصول في التسريع بعملية التخصيص.
حصر الأراضي
"الرياض": إلى أين وصلت عملية حصر الاراضي وماذا تحقق من إيرادات حتى الآن؟
- القرني: من اول الإجراءات التي قامت بها المؤسسة هي عملية حصر الاراضي التابعة لها والبالغة مساحتها  320مليون متر مربع على امتداد الخطوط وداخل المدن منها  91مليون متر مستغلة لصالح المؤسسة، اما المؤجر منها فيبلغ , 225مليون متر مربع.
العقارات
"الرياض": هناك عدد من العقارات التابعة للمؤسسة مؤجرة لجهات حكومية فما مدى الاستفادة منها استثمارياً؟
- القرني: فعلا هناك العديد من المواقع مؤجرة لجهات حكومية بعقود تأجير منذ التسعينات الهجرية بشكل عام وبمدد طويلة تصل لـ  50عاماً وبأجور رمزية بعضها يبلغ , 75هللات للمتر معظمها يتركز في مدينة الدمام.  , 225مليون متر مربع.
العقارات
"الرياض": هناك عدد من العقارات التابعة للمؤسسة مؤجرة لجهات حكومية فما مدى الاستفادة منها استثمارياً؟
- القرني: فعلا هناك العديد من المواقع مؤجرة لجهات حكومية.