تنظيم سوق المساهمات العقارية ... هل حان الوقت لحماية أموال المساهمين 1- 2

تحقيق - عبدالعزيز الربعي:

اشتعلت حدة المنافسة في سوق العقار في المملكة خلال الأشهر الماضية من هذه السنة خاصة بعد صيف هذا العام حيث شهد هذا السوق طرح العديد من المشروعات العقارية الاستثمارية والتي قدت مبالغها  الاستثمارية من  قبل بعض العقاريين بحوالي الخمسة مليارات ريال إضافة إلى ترقب السوق العقاري لطرح مخطط سكني تتجاوز مساحته حوالي  3ملايين متر مربع.وأرجع بعض العقاريين هذا النشاط في سوق العقار إلى النمو الحقيقي الذي يشهده قطاع الإسكان في المملكة إضافة إلى المتغيرات الجديدة والتي من أبرزها السماح بتملك الشقق وتنظيم المساكن المخصصة للعزاب الأمر الذي زاد من الطلب على الوحدات السكنية الصغيرة والأراضي الخام.ومع هذا التوسع الكبير وحدة المنافسة الشديدة طالب  عدد من العقاريين بضرورة تنظيم سوق المساهمات العقارية في المملكة وكذلك إعادة النظر في السهولة التي تمنحها أنظمة الاستثمار العقاري لأشخاص لا يفهمون أصول مهنة العقار الأمر الي جعل الكثير من المواطنين  يترأسون مساهمات عقارية بمبالغ ضخمة جداً لا يستطيعون  إدارتها لضحالة معلوماتهم عن مبادئ الاستثمار الاقتصادي خاصة وأن سوق العقار في المملكة يشكل جزءاً كبيراً من روافد دعم الاقتصاد في المملكة.وقا
لوا في لقاءات أجرتها معهم "الرياض" أن تنظيم هذا السوق يأتي من ضمن الأولويات التي تعتبر في غاية الأهمية بسبب بروز المشكلات والعوائق التي تواجه المستثمرين وكذلك بسبب الاندفاع السريع من قبل بعض المواطنين الذين تنقصهم الخبرة الكافية  في سوق العقار إضافة إلى انتشار حالات الغش والخداع مؤخراً في سوق تنظيم المساهمات العقارية والتي راح ضحيتها العديد من المواطنين.المهندس محمد الخليل حول هذا الوضوع يرى أن تنظيم سوق المساهمات العقارية ضروري لأن الاستثمار العقاري يمثل أحد أركان التنمية في البلاد وذلك لأهميته في مواجهة الطلبات الملحة على المشاريع السكنية والتجارية والصناعية لمواكبة التوسع فيها وصاحب ذلك التوسع إتجاه العديد من المواطنين للاستثمار في مساهمات الأراضي بكثرة مما دفع الكثير منهم للدخول في هذه المساهمات بمبالغ طائلة، إلا أن اندفاعهم بالمساهمة مع من تنقصهم الخبرة وبروز عوائق أخرى لدى المختصين في المجال العقاري أدى إلى بروز العديد من المشكلات التي يرجعها الخليل للأسباب التالية:مشكلات إدارة المساهماتوهي إن عدم وجود الضوابط الكافية التي تأخذ بإمكانيات وقدرات المستثمرين ساعدت على قيام الكثير من المواطنين بفتح مساهمات
عقارية بمبالغ كبيرة مع نقص الخبرة لديهم أو ضعف كفاءة إدارتها واستثمارالوقت المناسب لتصفيتها وليس لديهم الخبرة الكافية للتخلص من مساوئها، كما لم يتمكن من يملك القدرة المطلوبة منهم من الوفاء بالتزاماته بسبب غياب أو استحداث المعلومات والإحصائيات لنطاقات المباني وشروط التخطيط العمراني وغياب المعلومات عن حجم الخدمات وقدرتها الاستيعابية.مشكلات الملكيات والأراضيحيث توجد ملاحظات على بعض الصكوك مما يتسبب في إيقافها وتأخر المساهمة ومن الأمثلة على ذلك:- كون الصك صادر من غير ولايته الشرعية.- إخراج صك الأرض متداخلاً مع ملكيات مجاورة لها صكوك أخرى مما يستدعي معرفة أسبقية وصفة الملكية.- عدم اعتماد بعض الصكوك من الأمانات بسبب تدخله مع ملكيات الغير.وقال الخليل إن اللجنة العقارية بالغرفة التجارية بالرياض اقترحت شروط فتح المساهمات العقارية بناءً على اللائحة التنفيذية للمكاتب العقارية الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم  334وبتاريخ 1398/3/7هـ والمعدلة بقرار رئيس مجلس الوزراء رقم 7/د/ 21149بتاريخ 1403/9/8هـ الذي جاءت فيه الشروط الخاصة بفتح أو إعلان مساهمة عقارية وهي: 1- سجل تجاري بنشاط العقار لصاحب المساهمة. 2- اشتراك في الغرفة التجار
ية الصناعية بهذا النشاط. 3- إرفاق صك الملكية لهذه الأرض وعقد المبايعة. 4- تحديد قيمة السهم الواحد. 5- تحديد المدة التي تتم فيها التصفية على ألا تتجاوز ثلاثة سنوات. 6- ما يثب من الجهات المعنية بتوفير الخدمات مثل الماء والكهرباء والهاتف. 7- ما يثبت اعتماد المخطط من البلدية المختصة.وقال إن اللجنة أيدت ما ورد في الشروط  1-  2-  3-  4-  5وأضافت الآتي: 1- تعيين محاسب قانوني معتمد (مرخص له) عند فتح المساهمة والتصفية. 2- أن يمتلك صاحب المساهمة نسبة لا تقل عن 20% من من رأس  مال المساهمة وأن يبين نسبته في إعلانات المساهمة. 3- يلتزم صاحب المساهمة بتوزيع المبالغ للمساهمين كلما تم تحصيل 25% من قيمة المساهمة. 4- في حالة عدم التصفية بعد المدة المحددة يتم إحالة المساهمة في الغرفة التجارية الصناعية في تلك المنطقة والتي تقوم بدورها ممثلة في اللجنة العقارية بترشيح ثلاثة من المكاتب العقارية من أهل الخبرة والمعرفة مع محاسب قانوني للنظر في المساهمة ودراسة أسباب تأخير التصفية. 5- أن تكون المساهمة على نمط أسهم.وحول تصنيفات اللجنة العقارية قال الخليل: صنفت اللجنة العقارية إلى ثلاث فئات الفئة (أ) وهي مكاتب الاستثمار العقاري والفئة (ب)
مكاتب الخدمات العقارية والفئة(ج) مكاتب الوساطة العقارية، وقد اشترطت عند فتح المساهمات أن يكون المكتب من الفئة (أ) التي تتوفر لديها الامكانيات المادية والإدارية ويشترط في المنتمين في هذه الفئة أن تنطبق عليهم الشروط الآتية: 1- أن يكون صاحب المساهمة أمضى مدة لا تقل عن  10سنوات في هذا النشاط. 2- أن يكون لديه رأس مال لا يقل عن مليون ريال مسجل لدى وزارة التجارة. 3- أن يكون لديه عنوان ثابت ومقر مكتمل من الناحية الإدارية أي يوجد لديه قسم محاسبة وتسويق وقسم للمساحة. 4- أن تتوفر لدى المكتب وسائل العرض مثل الحاسب الآلي والفيديو. 5- أن يلتزم سنوياً بتقديم ميزانية معتمدة من محاسب قانوني تصرح بوضوح الوضع المالي له وذلك حفاظاً على حقوق المساهمين.ومن جهته قال موسى الموسى المدير العام لشركة موسى وسلطان الموسى أبناء عبدالعزيز الموسى حول تنظيم سوق المساهمات العقارية: في البدء لا بد لنا أن نعرف ما هي المساهمة العقارية حتى نستطيع أن نخوض في هذا الموضوع. فالمساهمة العقارية هي باختصار فتح فرصة للاستثمار من كبار وصغار المستثمرين من أصحاب رؤوس الأموال لتغطية شراء الأرض أو المشروع المطروح للاستثمار فيه، ويرأسها (رئيس المساهمة)، والذي
لا بد أن يمتع هذا الرئيس بالمصداقية والمحافظة على  حقوق الغير.إذن من خلال هذا التعريف يتضح لنا أن المساهمة العقارية هي من  أهم أنواع الاستثمار، وهي داعم قوي للاقتصاد الوطني ومن أهم ركائزه، وفيها يتحقق التكافل الاجتماعي، ورغم هذه الأهمية فإنه لا توجد نظمٌ وقوانين تحكمها، وخصوصاً أن السوق العقاري كغيره لا ينعدم فيه أصحاب النفوس الضععيفة المتلاعبين بأموال وحقوق الغير. لذا فإنه ظهرت في الآونة الأخيرة كثير من المساهمات المتعثرة التي أدت إلى ضياع أموال المستثمرين، وهذا لا يعني أن كل السوق العقاري على هذه الشاكلة بل هناك الكثير من الشركات وبيوت الأموال العقارية التي كانت مجهوداتها في مثل هذا النوع من الاستثمار بالنجاح والعائد المجزي  للمستثمرين، وما هذا إلا بتوفيق من الله سبحانه وتعالى ثم بالمصداقية التي يتمتع بها رئيس المساهمة وحرصه على محافظة حقوق المستثمرين.وحول المساهمات المتعثرة قال الموسى: المساهمات المتعثرة التي أودت بضياع أموال كثير من المستثمرين وبالتالي فقدان الثقة في السوق العقاري وأصحابه، هي نتيجة وإفرازات إحدى الحالتين التاليتين: 1- الحالة الأولى: هي ظهور بعض الشركات والمكاتب والأفراد الداخلين على سوق ا
لعقار، وهم لا يتمتعون بالمصداقية وأخلاق المهنة، وعدم المحافظة على حقوق المستثمرين، وكل همهم البحث عن الطرق السهلة للحصول على الأموال من خلال استغلال المواطنين، واستدراجهم لمثل هذه المساهمات الفاشلة. 2- الحالة الثانية: هي وجود مشكلة فعلية بالعقار  المطروح للمساهمة من حيث صك الملكية أو مدى صحة ملكية العقار وحدوده وغيرها، أو تحديد سعر  العقار للمساهم المستثمر بصورة مبالغ فيها، وهذه أهون من سابقتها حيث إن الأمر يرجع لجهل رئيس المساهمة.وأبان قائلاًعليه فإن الأمر جد خطير، ولا بد لنا من التصدي لهذه الظاهرة والقضاء عليها، وللمستثمر دور كبير في حل هذه المعضلة، والتصدي ومحاربة أصحاب النفوس الضعيفة والقضاء عليهم، ولكي يتحقق ذلك لا بد للمستثمر من اتباع الخطوات التالية عند اتخاذ القرار بالاستثمار في مساهمة معينة. 1- تأدية صلاة الاستخارة. 2- التعرف على رئيس المساهمة الذي  تود أن تساهم معه من حيث:أ) السمعة هل يتمتع بالمصداقية والأمانة والنزاهة.ب) تاريخه في هذا المجال هل أنه طرح من قبل استثمار من هذا النوع، وما هي نتيجة ذلك الاستثمار.ج) ما مدى تأديته للحقوق من حيث التصفية وصرف أموال المساهمين عند الانتهاء من البيع.3- التعرف
بعد ذلك على العقار موضوع المساهمة من الناحية القانونية ومدي صحة ملكيتها للعقار، وهل بها أي نزاعات أم لا، وأيضاً من ناحية قيمة العقار هل سعر العقار حسب الواقع أم سعر وهمي ومبالغ فيه، ويمكن له تحديد ذلك بالسؤال عن أسعار العقار المجاورة لها.وأضاف المستثمر يجب أن يعلم أن المال عديل الروح، ويجب عليه أن لا يسمح لأي كان من ذوي النفوس الضعيفة أن يتسللوا إلى المجتمع العقاري ويدنسوه بهذه الأخلاق غير الحميدة، وأن نعمل يداً بيد لمحاربة هذه الفئة والتصدي لها. كما أوجه ندائي إلى الغرفة التجارية بأن تعمل على القضاء على هذه الظاهرة، وذلك بسحب السجل التجاري لمثل هؤلاء والتشهير بهم وبمساهماتهم المتعثرة، وتكون عبرة لمن يعتبر.من جهة ثانية علقت اللجنة العقارية بالغرفة التجارية الصناعية بالرياض حول هذا الموضوع قائلة:قامت اللجنة العقارية بإعداد شروط مقترحة لفتح المساهمات العقارية ورفعتها الى معالي وزير التجارة الذي وجه بتشكيل فريق عمل من الوزارة واللجنة العقارية. حيث عقد الفريق عدة اجتماعات توصل من خلالها الى اتفاق مبدئي على الشروط المقترحة لفتح المساهمات العقارية والتي تحفظ حقوق المساهمين، حيث سيتم لاحقاً رفع الشروط المقترحة لمعال
ي وزير التجارة للموافقة عليها واصدارها كلائحة بقرار وزاري وتضمنت الشروط المقترحة مايلي:1- وجود سجل تجاري بنشاط العقار لصاحب المساهمة، على أن يكون من الفئة (أ) من شروط تصنيف المكاتب العقارية.2- اشتراك في الغرفة التجارية الصناعية بهذا النشاط.3- إرفاق صورة صك ملكية الأرض وصورة عقد المبايعة بعد مطابقتهما مع الأصل.4- تحديد قيمة السهم الواحد وذلك بقسمة إجمالي تكلفة الأرض مضافاً إليه السعي على عدد الأسهم الكلية.5- تحديد المدة التي تتم فيها تصفية المساهمة على ألا تتجاوز ثلاث سنوات.6- ما يثبت اعتماد المخطط من البلدية المختصة.7- تعيين محاسب قانوني معتمد (مرخص له) عند فتح المساهمة وتصفيتها.8- أن يمتلك صاحب المساهمة نسبة لاتقل عن 20% من رأس مال المساهمة من خلال عقد المبايعة.9- يلتزم صاحب المساهمة بتوزيع المبالغ المستحقة للمساهمين كلما تم تحصيل ما نسبته 25% من قيمة المساهمة ويكون المحاسب القانوني للمساهمة مسؤولاً عن تطبيق ذلك.غداً الحلقة الثانية