العقاريون ينفون علاقة شركات المساهمات العقارية بنشاط توظيف الأموال

استبعد عدد من العقاريين أن يكون هناك صلة مباشرة أو غير مباشرة بين شركات المساهمات العقارية وشركات توظيف الاموال التي طالتها قرارات وزارة الداخلية ومؤسسة النقد العربي السعودي بتجميد ارصدتها لدى البنوك المحلية.وعلق العقاريون في تحقيق اجرته معهم "الرياض" ان قرارات وزارة الداخلية ومؤسسة النقد العربي السعودي جاءت في محلها بسبب ان شركات توظيف الأموال شركات تساعد على تصدير الأموال وهجرتها إلى خارج الوطن الأمر الذي ينعكس بدوره على حركة رؤوس الأموال المحلية إضافة إلى ان تلك الشركات شركات مشبوهة لا يعرف نشاطها ولا مصادر ارباحها بعكس المساهمات العقارية التي تساعد على تدوير رؤوس الأموال المحلية وتعمل داخل الوطن.وأكدوا "الرياض" ان اللجنة العقارية بالغرفة تسعى جاهدة إلى تطوير عمل السوق العقاري، وذلك من خلال مخاطبة الجهات ذات العلاقة بهذا النشاط.واقترحوا في هذا السياق عددا من الاقتراحات التي من شأنها تطوير السوق العقاري في المملكة العديد من النقاط الهامة التي ناقشها أربعة من كبار العقاريين في الرياض تقرأونها في هذا التحقيق.فرق شاسع"الرياض": ما الفرق بين شركات توظيف الأموال وشركات المساهمات العقارية؟- بداية تحدث خالد البلطا
ن رئيس مجموعة خالد البلطان العقارية، قائلا: هناك لبس لدى الكثير من المواطنين بين شركات توظيف الأموال وشركات المساهمات العقارية. المساهمات العقارية هي مساهمات نظامية ينص عليها نظام المكاتب العقارية وصادر فيها قرار من مجلس الوزراء. اما شركات توظيف الأموال فهي شركات دخيلة على نظامنا الاقتصادي، ولا نعلم كيف بدأت هذه الظاهرة.إضافة إلى أن المساهمات العقارية هي نشاط واضح ولهدف محدد ومعين بأن تمتلك أرضاً أو مبنى وتقيم منشآت أو تطور أرضاً أو مخططاً فهي شيء ملموس. اما شركات توظيف الأموال هي ان تدفع أموالاً وتستردها بعد فترة بدون أي نشاط ودون حتى أن تعرف أين تستثمر هذه الأموال، أيضا المساهمة العقارية هي مشاريع مرئية على أرض الواقع تستطيع أن ترى المشروع بعينك وتزوره بنفسك أياً كان المشروع سواء كان أرضاً أو بناء أو غيرهما. شركات توظيف الأموال هي مشاريع وهمية غير مرئية وغير موجودة في الحقيقة. وهي عبارة عن تدوير أموال بين المكتتبين ولا يوجد أي شيء مادي أو دليل مرئي يمكن ان يطلع عليه المستثمر.وأضاف في المساهمات العقارية الربح فيها غير مضمون وغير محدد، فقد تكون ربحاً أو خسارة أو ربحاً منخفضاً. أيضاً المدة أو النسبة، فليست هنا
ك مدة أو نسبة محددة.وفي شركات توظيف الأموال منذ البداية تحدد نسبة معينة للربح فتكون غالبا خيالية ويكون فيها طمع، فلا يمكن لأي مؤسسة عقارية أو أي تجارة في العالم يمكن ان تحقق النسب العالية تصل إلى 15%. ولا يستطيع العميل ولا صاحب المساهمة في المساهمات العقارية ان يحدد المدة الزمنية وان يدعي انها سنة أو ستة أشهر، إنما هي تأتي عبر الحظ وعبر تجارة معينة أو عبر متى ينتهي المشروع أو متى يباع لا يستطيع أحد أن يحدد المدة، عكس شركات توظيف الأموال، حيث يتم صرف ارباح منتظمة ومجدولة ومعروفة مسبقاً.هناك أيضا فرق كبير هو ان المساهمة العقارية مضمونة بشكل كامل بموجب امتلاك العقار فعلى أرض الواقع يوجد صك واساس وضمان وستغطي الاستثمار مائة بالمائة.وقال المساهمات العقارية مسموح فيها بموجب قرار مجلس الوزراء ومسموح للمكاتب العقارية بتنظيم المساهمات العقارية وهي مجربة منذ عشرات السنين في المملكة العربية السعودية. وشركات توظيف الأموال هي غير نظامية ولا يوجد فيها أي بند من بنود نظام المملكة. وهناك فرق معنوي مهم جدا وهو ان المساهمات العقارية تعمل داخل الوطن ولأجله وتضيف إلى الاقتصاد الوطني، وتساعد في دورة رؤوس الأموال واستقطاب الأموال
من خارج المملكة إلى داخلها اضافة إلى استقطاب وتوطين تلك الأموال. عكس شركات توظيف الأموال التي تعمل على تصدير الأموال الوطنية إلى الخارج وتسريب الأموال السعودية إلى الخارج.ليس هناك تشابه"الرياض": القرار الذي أصدرته وزارة الداخلية ومؤسسة النقد العربي السعودي بتجميد أرصدة شركات توظيف الأموال هل ألحق ضررا وخسارة بشركات المساهمة العقارية وأضعف الاقبال عليها؟.- أجاب البلطان قائلا اللبس موجود لكن دائماً المساهمات العقارية ذات أصل موجود وذات عمل حقيقي فلا يوجد الآن في السوق أي تشابه بين الموضوعين، لكن هناك تشابه مثلاً بين شركات توظيف الأموال والمساهمات المتعثرة.المهندس محمد الخليل متدخلا : تملك العقار هو لجميع المساهمين وليس لصاحب المساهمة، فأي مساهم يملك حصة مماثلة واضحة في العقار، فهذا يضمن حقه.دور لجنة العقار"الرياض": ما دور اللجنة في عملية تنظيم سوق المساهمات العقارية وأبرز ما قامت به لهذا التنظيم؟- أجاب سعد الرصيص عضو مجلس إدارة الغرفة ورئيس اللجنة العقارية بالغرفة ورئيس مجموعة الرصيص التجارية قائلا: اللجنة ومنذ فترة طويلة تقوم بجهود كبيرة لتنظيم السوق. وتم التنسيق والاجتماع مع وزير التجارة لأكثر من مرة لتنظيم ه
ذا السوق. وتم الاتفاق على ان هذا النظام الحالي يحتاج إلى تطوير، ونسقت بطريقة سريعة الشروط الحالية للمساهمة والشروط المقترحة من قبل اللجنة والتي تم الاتفاق مع مندوبي وزارة التجارة على ان يصدر بها لائحة تنظيمية من قبل وزارة التجارة وفي طريقها إلى الصدور.بالنسبة لشروط فتح المساهمات العقارية الحالية، فقد صدر فيها شروط تم الإعلان عنها مسبقاً، ونجد ان الكثير من هذه الشروط لا يعمل بها حاليا في المساهمات خلال الفترة الماضية. وهذا له آثاره السلبية في عدم تنظيم السوق وعشوائيته وعدم الاطمئنان على سير المساهمات بالطريقة المطلوبة.وقال بادرنا بالاتصال بوزارة التجارة لمحاولة تفعيل هذه الشروط والتأكيد على مطلب تعديلها واضافة بعض البنود الأخرى التي طرحتها الوزارة والتي تم الاتفاق بين اللجنة والوزارة عليها في أكثر من اجتماع، والآن هي في طور اعتمادها من معالي وزير التجارة لتطبيقها، وحسب اقتراح اللجنة العقارية الممثلة في اعضائها بوجود شرط أساسي هو تصنيف المكاتب العقارية حتى يتم توضيح الخبرة واشتراط هذه الخبرة في فتح المساهمات واشتراطها على فئة معينة وقد قامت اللجنة بتصنيف المكاتب العقارية الى ثلاث (أ،ب،ج) وتم وضع شروط لكل فئة بح
يث يتم التعامل بها وتوضيح مستوى الخبرة لدى كل مكتب وامكانياته وتاريخه في العمل في المجال العقاري، والشروط التي اقترحتها اللجنة العقارية وتم الاتفاق عليها بيننا وبين ممثلي وزارة التجارة، الشرط الأول هو وجود سجل تجاري بنشاط العقار لصاحب المساهمة على أن تكون من الفئة (أ) من شروط تصنيف المكاتب العقارية، والشرط الثاني هو اشتراك في الغرفة التجارية بهذا النشاط، والشرط الثالث ارفاق صورة من صك ملكية الأرض، وصورة عقد المبايعة بعد مطابقتها مع الأصل، والشرط الرابع هو تحديد قيمة السهم الواحد، وذلك بقسمة اجمالي تكلفة الأرض مضافا اليه السعي على عدد الأسهم الكلية، والشرط الخامس هو تحديد المدة التي تتم فيها تصفية المساهمة على ألا تتجاوز ثلاث سنوات، والشرط السادس هو ما يثبت اعتماد المخطط من البلدية المختصة، والشرط السابع هو تعيين محاسب قانوني معتمد مرخص له عند فتح المساهمة وتصفيتها. والشرط الثامن هو أن يمتلك صاحب المساهمة نسبة لا تقل عن 20% من رأس مال المساهمة من خلال عقد المبايعة، والشرط التاسع أن يلتزم صاحب المساهمة بتوزيع المبالغ المستحقة للمساهمين كلما تم تحصيل ما نسبته 25% من قيمة المساهمة ويكون المحاسب القانوني للمساهمة
مسؤولا عن تطبيق ذلك.وأضاف بالنسبة للجهود المعمول بها فاللجنة قامت بمخاطبة امارة الرياض حول المساهمات المتعثرة واصدر صاحب السمو الملكي الأمير سلمان توجيها كريما بتكوين لجنة تكون ممثلة من امارة منطقة الرياض ومن الغرفة التجارية لدراسة المساهمات المتعثرة وتحديد حجمها والتي تعمل حاليا وفق ذلك.وحول الفرق بين المساهمات العقارية وشركات توظيف الأموال قال الرصيص ذكر الاخوة هو ان المساهمات هي ان يمتلك المساهم مساهمة محددة وفي موقع محدد وفي عدد اسهم محددة وقيمة سهم محددة، وبالتالي ليس فيها عدم وضوح بل المساهمة موضحة بأنها ملك مشاع في تلك المساهمة خلاف ما يتم في شركات توظيف الأموال والتي تكون غير معلومة المصدر وغير محددة اماكن استثمارها.- خالد البلقان مداخلا نحن كعقاريين وكأصحاب مهنة نحاول ان نحافظ على مهنتنا وننظمها لكي لا يأتي الناس الى السوق واثارة الخلط والنزول بمستوى المهنة الى مستوى لا يرضي الجميع فتتم اثارة المشاكل واثارة المواطنين وضياع حقوقهم نحن كتجار عقار او كأعضاء لجنة عقارية نسعى بكل اجتهادنا الى تنظيم هذا السوق.(الرياض): ماذا عن توظيف الأموال والمساهمات المتعثرة وحجمها ودور اللجنة؟- تحدث ماجد الهدبان المستشا
ر القانوني للغرفة التجارية بالرياض قائلا: اود ان اتحدث عن توظيف الاموال كوسيلة غير محددة ولا تخضع لنظام معين، فأغلب الدول لا يوجد بها تنظيمات لتوظيف رؤوس الأموال، وخاصة انه يشوبها نوع من الغموض الواضح، لكن ديدنها هو الرغبة الجامحة للثراء السريع، وقد يكون الاعلان عن النسب المرتفعة في ارباحها هو المبرر لاقبال المواطنين دون وعي بمخاطر ذلك، وتعتبر توظيف الأموال وسيلة من وسائل الاتجار غير المشروع في تنشيط عمليات غسيل الأموال، وهذا اصبح يعقد له الكثير من المؤتمرات الدولية وتكثف لها جهود من الحكومات لمكافحة هذه الجريمة التي أصبحت مكثفة بشكل ملحوظ.وقال غالبا توظيف الاموال يكون بجمع مال بمال بمعنى أن اشخاصا يعلنون عن مشاريع استثمارية لا توجد بيانات واضحة عنها، وانما توزع المبالغ المجمعة من اطراف على الأطراف الذين تقدموا للمساهمة فيها وهو حتى من الناحية الشرعية قد يعتبر مالا بمال ومبادلة مال بمال وهو نوع من الربا المحرم في هذا التعامل، وان هناك من نفع فضررها اكثر من نفعها لكون نفعها يعم فئة محصورة فقط هي التي تجني ثمارها بالنشاطات، اما ما يتعلق بالمساهمات العقارية المتعثرة فهي قد كانت في السابق تعتبر مساهمات عقارية منذ
زمن وطويل جدا قد يتجاوز الثلاثين سنة وبدأت بعد الطفرة في المملكة وكان اقبال الناس في ذلك الوقت وتوجههم نحو تحسين اوضاعهم المعيشية وكانت الفرصة متاحة بشكل أكبر للتوجه الى استثمار المال بغية تحسين الوضع ومواجهة متطلبات المعيشة.واضاف كانت المساهمات العقارية متعثرة في البداية غير واردة منذ نشأتها نتيجة عدم وجود نظام يحكم طرح المساهمات العقارية اضافة الى عدم توفر الوعي لدى المواطن بمخاطر الدخول في مساهمات تفتقد لبعض المتطلبات النظامية وكان ما هو متبع في ذلك الوقت هو ان الكل يطرح مساهمات وتكون مبنية على العلاقات الشخصية البحتة دون ان يكون هناك تحقق من قبل المواطن المساهم بمدى نظامية هذه المساهمة من كثرة المساهمات العقارية ووجدنا انها تجمل في بعض الاسباب على سبيل المثال لا الحصر انها تكون اما لعدم وجود صك ملكية الأرض، واما لعدم التزام المشترين بدفع مبالغ القطع المشتراة وتداخل الاراضي فيما بينها، أو أن تكون هذه الاراضي خارج النطاق العمراني احيانا فيتعذر على الجهات الرسمية اعتماد المخططات او شيء من هذا القبيل.وقال ينتج عن هذا ان تتراكم على المكتب العقاري الشكاوى فيبدأ باللجوء الى الهروب وعدم امكانية الحصول على المعلوم
ات اما عن الارض او عن الشخص نفسه.واضاف توجد الى الآن ما يزيد عن تسعين مساهمة عقارية متعثرة في منطقة الرياض.بعضها يمتد الى أكثر من  90سنة طرحت والى الآن لم تحل، عدد المساهمين الذين تقدموا الى الادارة القانونية في الغرفة التجارية غير الذين تقدموا لمقام الامارة والى الجهات الأخرى وتقريبا فاق  800شخص وعدد المبالغ المطالب بها الآن يتجاوز  59مليون ريال، وقد يكون هناك مساهمون لم يتقدموا بشكاوى.وأوضح قائلا اتجهت اللجنة الى حل مساهمات عقارية قديمة كادت ان تنسى من قبل المساهمين وهذه حقيقة اؤكد عليها ولله الحمد تم حل هذه المساهمات وتم تسليم المستحقات المالية للمساهمين بواسطة اللجنة وخلال فترة قصيرة تم تسليم مبالغ جيدة، بل في احدى المساهمات تم الوصول الى نسبة 80% او85% من المساهمين المتقدمين بشكواهم ضد المساهمات العقارية، وتم تسليم مستحقاتهم المالية بموجب شيكات محررة باسمائهم مباشرة رجالا ونساءً.من جهته قال المهندس محمد الخليل: اود ان اعلق على المساهمات العقارية المتعثرة التي سبق ذكرها واقول اننا حينما نرجع الى الأرقام التي ذكرت ومقارنتها بنسبة المساهمات القائمة من ثلاثين سنة تعتبر نسبة ضئيلة جدا واود ان اؤكد بأن المساهم
ات العقارية تتعثر بعد فترة من بدايتها وليست سنتين او ثلاث او اربع سنوات ونحن في اللجنة العقارية في الغرفة نؤكد على ضرورة حرص وزارة التجارة على تطبيق الأنظمة المعمول بها في المساهمات العقارية، الآن بكل صراحة تعتبر هناك طفرة عقارية جديدة بالنسبة للمساهمات العقارية قد تكون في الماضي جيدة وليس فيها نسبة تعثر كثيرة، ولكن ان شاء الله في المستقبل بتعاون اللجنة وبتطبيق الأنظمة الحالية في وزارة التجارة نحطاط لعدم تعثر المساهمات العقارية.ونحرص على عدم وجود تعثر في المساهمات المستقبلية التي لا تظهر الا بعد فترة من الزمن، وربما في المستقبل تكون لدينا مساهمات متعثرة فنود من الآن ان نطبق الأنظمة الجديدة التي صيغت بعد فترة وتجربة كبيرة من الاخوة الزملاء في اللجنة العقارية.وحول الجهات التي لها مساهمات عقارية قال الجهات التي يحق لها فتح مساهمات عقارية النظام واضح في هذا ألا وهي شركات التضامن العقارية والمؤسسات، وعن المساهمات العقارية الحالية والفرق بينها وبين المساهمات القديمة قال الهديان ان الفرق في ظل وجود التنظيم والمحاسبة المقصرة والوعي اصبح يجد صدى طيبا لدى المواطنين واصبح المواطن يجد في المساهمات العقارية وسيلة من وسائل
الكسب الحلال المنظم والمعين له على مواجهة متطلبات الحياة ناهيك عن ذلك انه في ظل وجود نظام صدر مؤخرا وهو نظام الاستثمار الأجنبي وصدور نظام تملك العقار للاجنبي اصبح العقار والاستثمار فيه سواء بالمساهمات العقارية او بالبيع والشراء من المواطن او الاجنبي اكثر تنظيميا من ذي قبل لما فيه من وضوح وشفافية اثناء التعامل ما بين البائع والمشتري وما بين المساهم وطارح المساهمة واود ان اضيف ايضا ان مبررات تصنيف المكاتب العقارية كانت لايجاد نوع من الثقة لدى المواطن في المكتب الذي تعامل معه وايجاد مكاتب عقارية متخصصة قادرة على ادارة الاموال بطريقة نظامية وبمعايير محاسبية متعارف عليها، واصبح لدينا كسعوديين ولله الحمد كوادر وطنية مؤهلة ومتخصصة في استثمار الأموال في المجال العقاري.واختتم الجميع هذا التحقيق بالعديد من التوصيات التي أكد فيها البلطان السرعة في اقرار نظام شروط فتح المساهمات العقارية الجديدة، والسرعة في اقرار نظام تصنيف المكاتب العقارية ووجوب تأسيس هيئة رقابية تسعى للتنظيم او اعطاء الغرف التجارية صلاحيات أكبر لتنظيم السوق واعطاء عقوبات.