العقار هو عصب الاقتصاد، ويؤثر على جميع مناحي الاقتصاد بدون استثناء، وتعاني السعودية من أزمة كبيرة تتمثل في الارتفاع الحاد في أسعار الأراضي البيضاء، سبب هذا الارتفاع هو عدم وجود أنظمة تمنع الاحتكار، ويتسبب هذا الارتفاع في الأسعار بمشاكل لا حصر لها تضر بمصالح المواطنين ورجال الأعمال والحكومة على حد سواء. فارتفاع أسعار الأراضي يؤدي إلى رفع تكاليف المعيشة بشكل عام، وببطء النمو الاقتصادي، ويرفع البطالة ويزيد من نسبة الفقر، فيعجز المواطنون عن بناء منزل العمر، ويدفعون إيجارات مرتفعة جدا، كما يزيد التجار أسعار سلعهم لارتفاع إيجار محلاتهم، ولا يجد رجال الأعمال أراض يبنون عليها مصانعهم، كما لا تجد الدولة أرضا تبني عليها مساكن منخفضة التكاليف لتعطى للفقراء. دائرة لا تنتهي من المشاكل يسببها الاحتكار القائم على الأراضي البيضاء وكأنه سرطان ينخر في اقتصاد الوطن.

هذا الوضع غير طبيعي ولا يمكن استمراره ويحتاج إلى تصحيح سريع، وقد طُرحت الكثير من الأفكار لفرض زكاة على الأراضي لكي تدفع ملاكها إلى بيعها بأسعار تناسب السوق، وقد عمل المشرعون في مجلس الشورى على تشكيل قانون زكاة وضرائب الأراضي ولكن هذا القانون لم ير النور بعد، حيث يقول المسئولون عن دراسة هذا القرار إنه قد يؤدي إلى نتائج عكسية ترفع من أسعار الأراضي وتزيد من تأزيم المشكلة. ولذلك فإن القانون المطروح في هذا المقال يحاول سد جميع الثغرات التي واجهها المشروعون وتسببت في تأخير إصداره، بحيث يضمن القانون تجنب أي آثار جانبية ويحل المشكلة من جذورها.

أهداف القانون المقترح

تخفيض أسعار الأراضي لمعدلات عادلة.

استحالة أو الصعوبة الشديدة في التحايل على القانون.

القضاء التدريجي على (تجارة الأراضي البيضاء).

القضاء على الاحتكار.

رفع الشفافية في تجارة العقار والقضاء على النصب والاحتيال والنجش المنتشر فيه.

القضاء على تدوير الأراضي.

توزيع الثروة بشكل أكثر عدالة بين المواطنين.

توجيه رؤوس الأموال لقطاعات أكثر انتاجية.

زيادة مداخيل البلديات واستثمارها في تحسين البنى التحتية والمرافق العامة في الأحياء.

أنواع الأراضي البيضاء

الأراضي البيضاء لا تخرج غالبا عن ثلاث حالات:

  1. أرض بيضاء (سكنية أو تجارية) ينوي صاحبها المتاجرة بها.

  2. أرض بيضاء (سكنة أو تجارية) ينوي مالكها تعميرها.

  3. أرض بيضاء مملوكة للحكومة.

قانون امتلاك وتجارة الأراضي

واجه المشرعون لضريبة الأراضي البيضاء عائقين رئيسيين:

  1. صعوبة إيجاد آلية عملية لتقييم الأراضي.

  2. الخوف من رفع سعر الأرض على المشتري النهائي بحيث يضيف مالك الأرض الضرائب التي دفعها على المشتري.

ويهدف القانون لحل وتجاوز هذين العائقين وتغطية الجوانب الأخرى المتعلقة بقانون الضرائب على الأراضي. وسيقسم القانون لجزئين، الجزء الأول يتعلق بالأراضي التي تم امتلاكها قبل تطبيق القانون، والجزء الثاني يتعلق بالأراضي التي تم امتلاكها بعد تطبيق القانون.

ملخص قانون امتلاك وتجارة الأراضي

يتمحور القانون على نقطتين أساسيتين وهي جعل عملية تقييم سعر الأرض تتم من قبل (مالك الأرض) وليس من قبل الحكومة او طرف ثالث. كما تتمحور على عدم قدرة مالك الأرض على رفع التقييم في المستقبل، ودفعه لضريبة سنوية قدرها 5% بناء على السعر الذي حدده هو. ويمكن للمالك أن يخفض سعر الأرض إذا أراد تسريع بيع الأرض ولا يمكنه رفعه مرة أخرى. مع ملاحظة أن الأرض (يجب) أن تكون معروضة للبيع في بورصة تجارة الأراضي بناء على السعر الذي حدده المالك.

ولذلك فإن تقييم المالك للأرض بسعر مرتفع سيؤدي به إلى دفع ضريبة أعلى. وتقييمه لها بسعر منخفض سيجعله يقترب من السعر المقبول سوقيا مما يسرع من بيع الأرض. كما أن تقييم الأرض من قبل المالك يقلل من تكلفة وصعوبة تنفيذ القانون كما يقلل من البيروقراطية والزمن المطلوب لتنفيذه.

كما يصعب القانون من إمكانية التحايل على القانون عبر التقييم المنخفض لتقليل الضريبة المدفوعة أو عبر تغيير السعر تدريجيا لتجنب دفع ضريبة مرتفعة في البداية.

تفاصيل قانون امتلاك وتجارة الأراضي

الأراضي التي تم امتلاكها قبل تطبيق القانون:

‌أ- الأراضي البيضاء المملوكة بغرض التجارة:

إذا كان مالك الأرض ينوي الاحتفاظ بالأرض بغرض المتاجرة بها والربح ببيعها بسعر أعلى في المستقبل فيطبق عليه التالي:

  1. يحدد مالك الأرض سعر بيع الأرض الذي يرغبه.

  2. يتم عرض الأرض في بورصة بيع الأراضي مباشرة وتباع لأي شخص يشتريها بالسعر الذي تم تحديده.

  3. إذا لم تباع الأرض يدفع مالك الأرض 5% سنويا بناء على السعر الذي قام هو بتحديده.

  4. لا يحق لمالك الأرض زيادة السعر الذي قام بتحديده.

  5. يحق لمالك الأرض تخفيض السعر الذي قام بتحديده مسبقا.

‌ب- الأراضي البيضاء التجارية المملوكة بغرض الاستخدام:

إذا كان مالك الأرض ينوي استخدام الأرض باستثمارها والبناء عليها فيطبق عليه التالي:

  1. يحدد مالك الأرض سعر بيع الأرض في حال غير رأيه في استثمارها وقرر بيع الأرض.

  2. يعطى المالك فترة سماح ثلاث سنوات لاستخدام الأرض.

  3. في حال عدم استخدام الأرض خلال الثلاث سنوات تعرض الأرض في المزاد.

  4. تباع الأرض لأعلى سعر في المزاد.

  5. إذا بيعت الأرض بسعر أعلى من السعر الذي حدده مالك الأرض يعطى مالك الأرض مبلغا يساوي اللسعر الذي حدده في البداية فقط.

  6. يدفع المالك 15% بأثر رجعي عن السنوات الثلاث التي أنقضت بدون دفع الضريبة.

  7. بقية المبلغ الزائد يذهب للبلدية.

  8. اذا بيعت الأرض بأقل من السعر الذي حدده مالك الأرض يأخذ المالك كامل المبلغ مخصوم منه الضريبة بأثر رجعي.

  9. يدفع مالك الأرض 15% بناء على السعر الذي حدده وليس بناء على السعر الذي انتهت به المزايدة.

  10. اذا رغب المالك في تمديد فترة السماح لثلاث سنوات أخرى يمنح ذلك ولكن يسقط حقه من أي مبلغ من بيع الأرض في حال عدم استخدامه لها بعد ثلاث سنوات وعرضها في المزاد ويذهب كامل المبلغ للبلدية.

‌ج- الأراضي البيضاء السكنية المملوكة بغرض الاستخدام:

إذا كان إجمالي مساحة الأراضي المملوكة للشخص أقل من 3000 متر:

  1. يحدد مالك الأرض السعر الذي يرغب ببيعه بها في حال غير رأيه وقرر البيع.

  2. يعطى المالك فترة سماح غير محدودة لعدم استخدام الأرض.

  3. اذا قرر المالك بيعها بعد أي عدد من السنوات يتم طرح الأرض في المزاد.

  4. تباع الأرض لأكثر سعر.

  5. يحصل المالك على المبلغ الذي حدده في البداية إذا بيعت الأرض بمبلغ مساو او يزيد عن السعر الذي حدده ناقص الضريبة بأثر رجعي.

  6. يخصم من المبلغ 5% من المبلغ الذي حدده مسبقا ضرب عدد السنوات منذ تطبيق القانون بحد أقصى 50% من القيمة التي حددها.

  7. اذا بيعت الارض بسعر اقل من المبلغ الذي حدد يحصل على المبلغ ناقص 5% من القيمة التي حددها مسبقا ضرب عدد السنوات بحد أقصى 50% من القيمة التي حددها.

إذا كان إجمالي مساحة الأراضي المملوكة للشخص أكثر من 3000 متر:

  1. يحدد مالك الأرض السعر الذي يرغب ببيعه بها في حال غير رأيه وقرر البيع.

  2. يعطى المالك فترة سماح ثلاث سنوات لاستخدام الأراضي التي تزيد على ال 3000 متر.

  3. إذا انقضت الثلاث سنوات من دون أن يستخدم الأراضي يجب عليه عرض الأراضي للبيع في المزاد بحيث يتبقى لديه 3000 متر أو أقل فقط.

  4. يحصل المالك على قيمة الأرض التي حددها مسبقا ناقص 15% ضريبة بأثر رجعي.

  5. أي مبلغ يزيد على قيمة الأرض التي حددها تذهب للبلدية.

  6. إذا بيعت الأرض بقيمة أقل من المبلغ الذي حدده يحصل على المبلغ ويخصم منه 15% من قيمة الأرض التي حددها ضريبة بأثر رجعي.

  7. يمكنه زيادة فترة السماح لفترة لخمس سنوات إضافية ويسقط حقه من اي مبلغ بعد انقضاء الخمس سنوات من دون استخدام.

  8. يطبق على بقية الأراضي المتبقية ما يطبق على من يملك أقل من 3000 متر.

الأراضي التي تم امتلاكها بعد تطبيق القانون:

‌أ- الأراضي البيضاء المملوكة بغرض التجارة:

بعد البدء بتطبيق القانون لا يسمح بشراء الأراض البيضاء بغرض التربح من خلال بيعها مرة أخرى.

‌ب- الأراضي البيضاء التجارية المملوكة بغرض الاستخدام:

اذا كان مالك الأرض ينوي استخدام الأرض باستثمارها والبناء عليها فيطبق عليه القانون التالي:

  1. يعطى المالك فترة سماح ثلاث سنوات لاستخدام الأرض.

  2. في حال عدم استخدام الأرض خلال الثلاث سنوات تعرض الأرض في المزاد.

  3. تباع الأرض لأعلى سعر في المزاد.

  4. يعطى مالك الأرض مبلغ يساوي للسعر الذي اشترى فيه الأرض.

  5. يدفع المالك 15% ضريبة بأثر رجعي عن الثلاث سنوات التي إنقضت بدون دفع ضريبة.

  6. بقية المبلغ الزائد يذهب للبلدية.

  7. اذا بيعت الأرض بأقل من السعر الذي اشترى فيه المالك الأرض يأخذ المالك كامل المبلغ ويدفع 15% ضريبة بناء على السعر الذي اشترى فيه الأرض وليس بناء على سعر المزايدة.

  8. يمكن للمالك تمديد فترة السماح لثلاث سنوات أخرى ولكن يسقط حقه من اي مبلغ من بيع الأرض.

  9. في حال عدم استخدامه لها بعد ثلاث سنوات (أي فترة السماح الثانية) تعرض الأرض في المزاد ويذهب كامل المبلغ للبلدية.

‌ج- الأراضي البيضاء السكنية المملوكة بغرض الاستخدام:

اذا كان إجمالي مساحة الأراضي المملوكة للشخص أقل من 3000 متر:

  1. يعطى المالك فترة سماح غير محدودة لعدم استخدام الأرض.

  2. اذا قرر المالك بيعها بعد أي عدد من السنوات يتم طرح الأرض في المزاد

  3. تباع الأرض لأعلى سعر.

  4. يحصل المالك على المبلغ الذي اشترى في الأرض في البداية اذا بيعت الارض بمبلغ مساو او يزيد على السعر الذي اشترى فيه الأرض.

  5. يخصم من المبلغ 5% من المبلغ الذي اشترى فيه الأرض ضرب عدد السنوات منذ تطبيق القانون بحد أقصى 50% من القيمة التي اشترى فيها الأرض.

  6. اذا بيعت الارض بسعر أقل من المبلغ الذي اشترى فيه الأرض يحصل على المبلغ ناقص 5% من القيمة التي اشترى فيها الأرض ضرب عدد السنوات بحد أقصى 50% من القيمة التي اشترى فيها الأرض.