الاحد 7 جمادي الأخر 1430هـ - 31 مايو 2009م - العدد 14951

المقال

لدى أمانة الرياض.. بديل اقتصادي آخر لقضية الإسكان

---

د. سليمان بن عبدالله الرويشد*

معدلات تنامي أبعاد قضية الإسكان في المملكة وصلت مؤشراتها إلى مرحلة لم تعد الحلول التقليدية ولا تقييد البدائل أمراً يمكن التسليم به والرضا باستمراريته، فالمراهنة على القطاع الحكومي في القيام بتوفير معظم الوحدات السكنية المستهدفة لم يتمخض عنه سوى تراكم العجز في هذا الجانب عاماً بعد آخر في خطط التنمية الخمسية، لذا يؤكد واقع الحال على ضرورة تجاوز تلك الحلول التقليدية التي لم تكتف فقط بالتوقع أن يتولى القطاع العام تلبية جل الطلب المتزايد من المساكن، بل وقصرت البدائل على التوسع الأفقي وانتظار توفر مزيد من الأراضي الجديدة المتاح بها شبكة المرافق مباني الخدمات ليتسنى القيام ببناء وحدات سكنية جديدة عليها، مثل هذا النمط من التفكير المنطلق وغير المقيد هو ما بادرت إليه أمانة منطقة الرياض منذ ست سنوات في عام ١٤٢٤ه وذلك حينما بدأت تستشعر آنذاك مؤشرات نشوء قضية الإسكان في المملكة بوجه عام ومدينة الرياض على وجه التحديد، فكان أن قامت في إطار المخطط الاستراتيجي الشامل للمدينة وبالتنسيق مع مركز المشاريع والتخطيط في الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض بإعادة دراسة ضوابط البناء على قطع الأراضي الواقعة على الشوارع ذات العروض التي تتراوح ما بين ٣٠ - ٣٦ م والتي يغلب الاستخدام التجاري لقطع الأراضي المطلة على جانبيها، وذلك من أجل تحقيق غرضين أساسيين اثنين، الأول سد العجز في الوحدات السكنية التي تحتاجها المدينة، والثاني إيجاد المحفز للتقليل من الانتشار الشريطي للنشاط التجاري على امتداد تلك الشوارع، فكان أن تمخض عن تلك الدراسة الرأي الذي تم تبنيه واعتماد تنفيذه برفع كثافة الاستخدام السكني على قطع الأراضي المطلة على تلك الشوارع عبر منح ملاكها بديلاً تنظيمياً آخر يتضمن السماح ببناء دور إضافي وملحق علوي بنسبة ٥٠٪ من مساحة الدور المتكرر مقابل استبدال الاستخدام التجاري للدور الأرضي في المباني المقامة أو التي ستقام على تلك الأراضي باستعمال سكني.

ما تحقق من ذلك البديل التنظيمي لاشتراطات البناء على تلك الشوارع كما ورد في الخبر الذي نشر في هذه الصحيفة الأسبوع الماضي هو توفيرها ما يزيد على خمسين ألف وحدة سكنية على مدى السنوات الخمس الماضية بمعدل عشرة آلاف وحدة سكنية سنوياً من تبني الأخذ بهذا البديل التنظيمي من قبل المستثمرين الذين أقاموا مباني سكنية عليها بموجب تلك الاشتراطات الجديدة دون وجود تأثير كبير لتلك الزيادة في عدد الوحدات السكنية على شبكة المرافق والخدمات بسبب توزع الزيادة على نطاق مكاني واسع من المدينة، ومما يستنتج من هذا الرقم الذي أعلن عنه أن أمانة منطقة الرياض استطاعت وفق حل غير تقليدي، وبلا تكلفة إضافية على القطاع العام إيجاد المحفز للقطاع الخاص لتوفير وحدات إسكان جديدة تكفي لما يزيد تقريباً عن مائتين وخمسين ألف نسمة في مدينة الرياض خلال الأعوام الخمسة الماضية، كما أدى هذا التوجه الذي تبنته الأمانة إلى الاستغناء عن الآلاف من الوحدات التجارية أو الدكاكين التي تفيض في الواقع عن الحاجة والتي كان متوقعاً أن تشغل الحيز التجاري في الدور الأرضي من تلك البنايات واستبدالها بوحدات سكنية، يضاف إلى إيجابيات ذلك البديل التنظيمي المتعدد انتفاء الحاجة لآلاف من العمالة الوافدة غير الماهرة التي كان سيتم استقدامها لتشغيل تلك الأنشطة التجارية وما سينجم عن تلك العمالة من تبعات وآثار سلبية على المقيمين في الأحياء السكنية المجاورة.

إن مما يجدر ذكره في هذا السياق هو أن ذلك العدد من الوحدات السكنية التي تم توفيرها عبر ذلك البديل التنظيمي ما هي إلا الإمكانية الكامنة لما يمثل ثمانية عشر حياً فقط من أحياء مدينة الرياض ذات النموذج المتكرر لتلك الأحياء المربعة الشكل، حيث لو تم الأخذ بذلك البديل التنظيم في البقية الأخرى التي تمثل تلك الأحياء جميعاً لتضاعف ذلك العدد من الوحدات السكنية إلى العديد من المرات.

بقي أن لا ننسى أن حفز المستثمرين على الأراضي الواقعة على تلك الشوارع لبناء مزيد من الوحدات السكنية لا يتحقق بصورته الكاملة عبر إعطاء بديل تنظيمي لضوابط البناء فقط وإنما يمكن أن يدعمه وبصورة كبيرة جداً توفير بدائل للتمويل لغرض بناء تلك الوحدات السكنية التي من بينها على سبيل المثال لا الحصر قروض الاستثمار من صندوق التنمية العقارية أو صندوق الاستثمارات التعامة التي يمكن تدويرها خلال فترات زمنية قصيرة من عائد الاستثمار في بيع أو تأجير تلك الوحدات السكنية الجديدة التي سيتم بناءها بموجب مصادر التمويل تلك.

*أكاديمي وباحث في اقتصاديات التنمية الحضرية