جاء إقرار الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض، لأربعة طلبات تقدمت بها شركات للتطوير العقاري لإنشاء أربعة مناطق سكنية متكاملة في مدينة الرياض وفقاً لمفهوم (التطوير الشامل)، في كل من أحياء (أشبيلية، والملقا، والرمال، والعريجاء) بعد مراجعة وتقويم الطلبات في ضوء المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض والضوابط التخطيطية المعتمدة للمدينة، والانعكاسات المتوقعة لهذه المشاريع على النقل والمرور والخدمات والمرافق العامة.

وتشتمل المناطق السكنية الجديدة، إلى جانب الاستعمال الرئيسي المتمثل في الاستخدام السكني، استعمالات تجارية ومكتبية وفندقية، وإدارية ومناطق مفتوحة ومتنزهات وساحات وخدمات عامة

ويتولى مطورا المناطق السكنية الجديدة تطوير كامل المشاريع، بما في ذلك الجوانب المتعلقة بالإدارة والتشغيل والصيانة.

مشروع "السعدان" بأشبيلية

أقرت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض، الطلب الذي تقدمت به مجموعة السعدان للموافقة على تخطيط وتطوير أرضها الواقعة على طريق الملك عبدالله بن عبدالعزيز بحي اشبيليا والبالغة مساحتها 534.573متراً مربعاً.

واشتملت ضوابط المشروع على أن يكون "الاستعمال المختلط" هو استعمال الأراضي الرئيسي للمشروع، إلى جانب مع ما يرافقه من استعمالات سكنية ومكتبية وفندقية، فيما حددت النسبة العامة المقتطعة للتخطيط من إجمالي مساحة المشروع بما لا يقل عن 65في المائة لصالح الخدمات العامة والبلدية والطرق والساحات والحدائق والمناطق المفتوحة، والنسبة المتبقية والبالغة 35في المائة تخصص للتطوير العمراني، وقد خصص ضمن المشروع موقعاً للمركز الإداري.

أنظمة ارتفاعات مرنة

وفيما يتعلق بارتفاعات المباني، فقد أقرت الهيئة إجراء تعديلات على الأنظمة الخاصة بارتفاعات المباني المعتمدة للمنطقة بما يسمح بارتفاعات للأراضي الواقعة في المشروع على طريق الملك عبد الله بن عبد العزيز بمعدل (دور ارضي+ 9طوابق) وذلك للاستعمال الفندقي والشقق الفندقية فقط، وارتفاع (دور ارضي + 5طوابق) للاستعمال المكتبي فقط، فيما سمح للارتفاع المركز التجاري الواقع على طريق الملك عبدالله بن عبدالعزيز ب (دور أرضي + 3طوابق)، وتتدرج الارتفاعات في المنطقة المركزية من المشروع من (دور أرضي + 5أدوار) إلى (دور أرضي + 7أدوار) وذلك للاستعمال السكني (شقق سكنية) فقط.

تطوير كامل للخدمات

وسيتم في المشروع توفير المتطلبات من الخدمات الدينية التعليمية والصحية والترفيهية وغيرها من الخدمات المطلوبة لعدد السكان المتوقع داخل المشروع وذلك حسب المعايير التخطيطية المعتمدة، ويتم تطويرها بالكامل من قبل المطور.

أنفاق للمرافق الموحدة

كما يتم تنفيذ كامل البنية التحتية اللازمة للمشروع والتي تشمل السفلتة والإنارة والتشجير والرصف إضافة إلى تمديد شبكات الكهرباء والمياه والهاتف والصرف الصحي وتصريف السيول، وتنفيذ المحطات اللازمة وذلك حسب المواصفات المعتمدة من الجهات المعنية ووفق احدث المواصفات والتقنيات الحديثة بما في ذلك أنفاق المرافق الموحدة.

5سنوات للتنفيذ

ويتوفر في المشروع المتطلبات اللازمة من المواقف وفق المعايير المعتمدة في المخطط الاستراتيجي الشامل، كما يلتزم المطور بالتطوير الشامل لكامل المشروع وان يتولى المطور مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة المشروع بشكل كامل ومستمر، على أن يكتمل إنشاء كامل المشروع خلال 5سنوات من تاريخ اعتماد الفكرة النهائية للمشروع.

مشروع "تعمير" بحي الملقا

كما أقرت هيئة تطوير الرياض، الطلب الذي تقدمت به شركة تعمير القابضة للاستثمار للموافقة على تخطيط وتطوير أرضها الواقعة في منطقة الملقا غرب طريق الملك خالد وضمن نطاق بلدية محافظة الدرعية والبالغة مساحتها 2.226.420متراً مربعاً.

ويعتبر استعمال الأراضي السكنية هو الاستعمال الرئيسي في المشروع بنسبة 40في المائة، مع ما يرافقه من استعمالات تجارية بنسبة سبعة في المائة، مناطق مفتوحة ومنتزهات وساحات عامة بنسبة 23في المائة، إلى جانب 30في المائة للخدمات العامة والطرق والمرافق العلامة.

وتضمنت ضوابط المشروع تخصيص نسبة مخصصة للعمائر السكنية (الشقق) بما لا يتجاوز 30في المائة من إجمالي المساحة المخصصة للاستخدام السكني في المشروع، فيما يشمل الباقي فلل سكنية وتاون هاوس (مباني متلاصقة)

كما جرى إجراء تعديلات على الأنظمة الخاصة بارتفاعات المباني المعتمدة في المنطقة بحيث يسمح بالحد الأقصى للارتفاعات للعمائر السكنية ( الشقق) بعشرة أدوار، وبدورين للفلل السكنية، وثلاثة أدوار للوحدات السكنية المتلاصقة، بينما سمح بارتفاع للمبنى التجاري على طريق الملك خالد يصل إلى أربعة أدوار.

وسيتم حصر المباني المرتفعة (أعلى من ثلاثة أدوار) في المنطقة المركزية للمشروع وهذه الارتفاعات لن تؤثر على المناطق المحيطة باعتبارها تقع داخل المشروع، وستضل المناطق الواقعة على أطراف المشروع ذات ارتفاعات منخفضة (دورين إلى ثلاثة أدوار)، وبشكل ينسجم مع المناطق المحيطة.

التدشين خلال 8سنوات

وسيتوفر في المشروع المتطلبات من الخدمات الدينية التعليمية والصحية والترفيهية وغيرها من الخدمات المطلوبة لعدد السكان المتوقع داخل المشروع، وذلك حسب المعايير التخطيطية المعتمدة، ويتم تطويرها بالكامل من قبل المطور.

كما سيتم تنفيذ كامل البنية التحتية اللازمة للمشروع والتي تشمل المواقف السفلتة والإنارة والتشجير والرصف، إضافة إلى تمديد شبكات الكهرباء والمياه والهاتف والصرف الصحي وتصريف السيول، وتنفيذ المحطات اللازمة وذلك حسب المواصفات المعتمدة من الجهات المعنية ووفق احدث المواصفات والتقنيات الحديثة بما في ذلك أنفاق المرافق الموحدة.

ويلتزم المطور بالتطوير الشامل لكامل المشروع، بما يشمل مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة المشروع بشكل كامل ومستمر، على أن يكتمل إنشاء كامل المشروع خلال ثماني سنوات من تاريخ اعتماد الفكرة النهائية للمشروع.

مشروع "اليمامة" بالعريجا

وفي الإطار ذاته وافقت هيئة تطوير الرياض على طلب شركة اليمامة للموافقة على تخطيط وتطوير أرضها الواقعة في حي العريجا على طريق جدة السريع بمساحة 710.788متر مربع.

وقد خصص المشروع 30في المائة من استعمالاته للاستعمالات السكنية والتجارية مجزأة على جزءين بواقع 26في المائة للاستعمال السكني والفندقي وأربعة في المائة للاستعمال التجاري، بينما خصص المشروع 70في المائة من لاستعمالات الخدمات العامة و المناطق المفتوحة والمنتزهات والطرق والمرافق العامة

12دوراً ارتفاع للفندق

أما ارتفاعات المباني في المشروع، فقد أقرت الهيئة إجراء تعديلات على الأنظمة الخاصة بارتفاعات المباني المعتمدة للمنطقة بما يسمح للمشروع بارتفاع للعمائر السكنية (الشقق) يبلغ عشرة أدوار، بحيث تتدرج هذه الارتفاعات من 4أدوار إلى 10أدوار من جميع جهات المشروع (ماعدا جهة وادي لبن) حتى لا تؤثر على المناطق المحيطة.

كما جرت الموافقة على ارتفاع للفندق ضمن المشروع بواقع 12دوراً، وحد أقصى لارتفاع المبنى التجاري يبلغ دورين.

8سنوات للمشروع

يتوفر المشروع على كافة المتطلبات من المساجد والمرافق التعليمية والصحية والترفيهية وغيرها من الخدمات المطلوبة لعدد السكان المتوقع داخل المشروع وذلك حسب المعايير التخطيطية المعتمدة، ويتم تطويرها بالكامل من قبل المطور. كما تنفذ كامل البنية التحتية اللازمة للمشروع والتي تشمل المواقف السفلتة والإنارة والتشجير والرصف إضافة إلى تمديد شبكات الكهرباء والمياه والاتصالات والصرف الصحي وتصريف السيول، وتنفيذ المحطات اللازمة وذلك حسب المواصفات المعتمدة من الجهات المعنية ووفق احدث المواصفات والتقنيات الحديثة بما في ذلك أنفاق المرافق الموحدة.

وبدوره يلتزم المطور بالتطوير الشامل لكامل المشروع وان يتولى المطور مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة المشروع بشكل كامل ومستمر، على أن يكتمل إنشاء كامل المشروع خلال 8سنوات من تاريخ اعتماد الفكرة النهائية للمشروع.

مشروع "أريز" بحي الرمال

وأخيراً، أقرت هيئة التطوير الطلب الذي تقدمت به شركة أريز العربية المحدودة بطلب الموافقة على تخطيط وتطوير أرضها الواقعة في حي الرمال شرق مطار الملك خالد الدولي بمساحة 3.000.000متر مربع.

وجرى السماح بتعديل استعمال أرض المشروع من استراحات إلى استعمال سكني واعتباره الاستعمال الرئيسي مع ما يرافقه من استعمالات تجارية وخدمات عامة وذلك وفق النسب التالية كحد أقصى من المساحة الإجمالية للمشروع:

- 47في المائة للاستعمالات السكنية والتجارية بواقع 40في المائة للسكني و سبعة في المائة للتجاري.

- تسعة في المائة لاستعمال الخدمات العامة

- 23في المائة للمناطق المفتوحة والمنتزهات والساحات العامة

- 21في المائة لاستعمالات الطرق والمرافق العامة.

وجرت الموافقة على إجراء تعديلات على الأنظمة الخاصة بارتفاعات المباني المعتمدة للمنطقة على النحو التالي:

- تسعة أدوار لارتفاع العمائر السكنية (الشقق).

- دورين لارتفاع المبنى التجاري.

- أربعة أدوار لارتفاع مبنى المركز الطبي.

- تنحصر المباني المرتفعة (العمائر السكنية) وبارتفاع من 3أدوار إلى 9أدوار في المنطقة المركزية للمشروع، وهذه الارتفاعات لن تؤثر على المناطق المحيطة باعتبارها تقع داخل المشروع على أن تظل المناطق الواقعة على أطراف المشروع ذات ارتفاعات منخفضة (دورين) وبشكل ينسجم مع المناطق المحيطة.

- الحد الأقصى لارتفاعات المباني على الطرق المحيطة دورين، ماعدا المركز الطبي أربعة أدوار.

وسيتوفر المشروع على المتطلبات من الخدمات الدينية التعليمية والصحية والترفيهية وغيرها من الخدمات المطلوبة لعدد السكان المتوقع داخل المشروع وذلك حسب المعايير التخطيطية المعتمدة، ويتم تطويرها بالكامل من قبل المطور، كما ستنفذ كامل البنية التحتية اللازمة للمشروع والتي تشمل المواقف والسفلتة والإنارة والتشجير والرصف إضافة إلى تمديد شبكات الكهرباء والمياه والاتصالات والصرف الصحي وتصريف السيول، وتنفيذ المحطات اللازمة وذلك حسب المواصفات المعتمدة من الجهات المعنية ووفق احدث المواصفات والتقنيات الحديثة بما في ذلك أنفاق المرافق الموحدة.

في الوقت الذي يلتزم فيه المطور بالتطوير الشامل لكامل المشروع وان يتولى المطور مسؤولية إدارة وتشغيل وصيانة المشروع بشكل كامل ومستمر، على أن يكتمل إنشاء كامل المشروع خلال 6سنوات من تاريخ اعتماد الفكرة النهائية للمشروع حسب الجدول الزمني المقدم من الشركة.

مفهوم التخطيط الشامل للمدينة

وانطلقت الهيئة في إقرارها لمشاريع المناطق السكنية المتكاملة وفقاً لمفهوم (التطوير الشامل) في ضوء المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض الذي رسخت من خلاله الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض، مفهومها لمهمة التخطيط الشامل للمدينة.

فقد وضع المخطط الاستراتيجي قاعدة تخطيطية استراتيجية تستوعب جميع العوامل المؤثرة في نمو المدينة، الحضرية، والعمرانية، والبيئية، والاقتصادية، والاجتماعية، والثقافية وقضايا النقل، والإسكان، والخدمات والمرافق العامة، ضمن إطار استراتيجي تكاملي بعيد المدى، يضبط أداء هذه العوامل، وفق رؤية شاملة، وبرامج محددة، وآليات عمل تنفيذية فاعلة، وخطط تنفيذية تكاملية لجميع القطاعات العاملة في المدينة.

وقد أعد المخطط، ليكون مرجعاً استراتيجياً ينظم التنمية المستقبلية للمدينة، ويضبط جميع العوامل المؤثرة في نموها، من خلال مرجعية تنظيمية، ومخططات هيكلية، وسياسات حضرية، وخطة إدارة حضرية، تمثل في مجموعها برنامج العمل المشترك لجميع المؤسسات العاملة في المدينة، ومرجعية استراتيجية لجميع البرامج التنفيذية لهذه المؤسسات، بغية توجيه جميع فعاليات النمو في المدينة نحو رؤية مستقبلية محددة.

تحسين البيئة المبنية

وتعد "استراتيجية الإسكان" إحدى نواتج المخطط الاستراتيجي الشامل، والتي ركزت على تحسين البيئة المبنية وتوفير الاحتياجات الأساسية لجميع فئات المجتمع من خلال توفير الخدمات العامة والأنشطة التجارية المحلية اللازمة لسكان الأحياء، ووضع برنامج لتحسين مستوى التصميم العمراني للشوارع والأماكن العامة، ووضع مقاييس تصميمية وقواعد إرشادية لتخطيط الأحياء السكنية الجديدة، وتحسين مخططات الأراضي الحالية غير المطورة، وتوفير التنوع في المساكن داخل الأحياء والمخططات الجديدة، وتحفيز وتدعيم مشاركة السكان في تخطيط أحيائهم السكنية وصيانتها وتطوير آليات لتمويل الإسكان في المدينة.

مرونة في أنظمة البناء

وتماشياً مع الأهداف والتوجهات الواردة في المخطط الاستراتيجي، أقرت الهيئة، تطوير أنظمة البناء في عدد من مناطق المدينة بما يساهم في رفع المستوى العمراني لهذه المناطق، وإضفاء العديد من المزايا الإيجابية لمدينة الرياض في قطاعات مختلفة، بما يحسن من صورة المدينة وهويتها كعاصمة للمملكة، إلى جانب تحقيق رغبات المستثمرين نحو إقامة مشاريع ومبان متميزة، وإعطائهم مرونة كبيرة في التعامل مع الارتفاعات العالية، وتطوير مشاريع عمرانية ومعمارية رفيعة تمثل إضافة عمرانية واقتصادية حقيقية إلى بنية المدينة.

وتجري الهيئة باستمرار مراجعة لأنظمة البناء لتطويرها على مستوى المدينة، استجابة لمتطلبات التنمية العمرانية والاقتصادية، ورغبة في تحقيق الكفاءة في استغلال الأراضي وتشجيعاً للاستثمار في مدينة الرياض، والحد من الانتشار الأفقي للمدينة.

وتنظر دراسات ضوابط البناء المطورة إلى كافة أجزاء المدينة بمرونة عالية في التعامل مع الارتفاعات وزيادة الكثافات، بما يساهم في استيعاب مستجدات التنمية المستقبلية، وتشجيع الاستثمار في مدينة الرياض، وتحسين الشكل والهيكل العمراني في المدينة، وزيادة مساحات الفراغات العمرانية المفتوحة في المدينة.

مقومات الاقتصاد الناجح

وفي الإطار ذاته، عملت الهيئة على جعل البيئة الاستثمارية لمدينة الرياض، بيئة تتمتع بمقومات الاقتصاد الناجح، وذلك عبر استكشاف الموارد الاقتصادية الجديدة في المدينة، وتطوير القائم منها، وإعداد البحوث والدراسات المعمقة لقطاعات اقتصادية جديدة وواعدة، ووضع المرجعيات التنظيمية التي تسهل إطلاق المشاريع الاستثمارية في كافة المجالات، فضلاً عن تقديم الدعم والمساندة بالتخطيط والدراسة والمشاركة والدعم الفني والمعنوي والتسهيلات الإدارية لكل مشروع اقتصادي استراتيجي.

ومن هذا المنطلق تصدر الهيئة بشكل دوري تقريراً عن المناخ الاستثماري في مدينة الرياض، يهدف إلى تعريف رجال الأعمال والمستثمرين داخل المملكة وخارجها بالنظم والإجراءات المرتبطة بالاستثمار في مدينة الرياض والجهات ذات العلاقة وما تتيحه من فرص استثمارية في شتى المجالات.

خصائص السكان

وتأكيداً على أهمية بناء قواعد البيانات السكانية وتحديثها باستمرار نتيجة لما يطرأ على المدن من تغير سريع من حيث حجم وخصائص السكان والزيادة المستمرة في مساحة المدينة الحضرية، أجرت هيئة تطوير الرياض، سلسلة من الدراسات السكانية بدأتها عام 1407ه وحدثتها لأول مرة عام 1411ه ثم في عام 1417ه، وأخيراً أجرت في عام 1425ه الدراسة السكانية الرابعة، والتي تشهد تحديثات مستمرة حتى الآن.

واقع ومستقبل الإسكان

كما اهتمت الهيئة بإصدار مطبوعات وتقارير تتناول قضايا قطاع الإسكان الجوهرية، وكان من أحدثها "تقرير واقع ومستقبل الإسكان في مدينة الرياض" الذي وضعته الهيئة، ليكون بمثابة المرشد والموجه لتلبية الحاجة إلى المسكن التي تحتل المكانة الثالثة على سلم الأولويات الإنسانية بعد المأكل والملبس.

فقد تناول التقرير التغيرات التي طرأت على التركيبة العمرية لسكان مدينة الرياض، والتأثيرات الناتجة عنها، خصوصاً فيما يتعلق بتقديرات الاحتياجات المستقبلية من الوحدات السكنية الإضافية، إضافة إلى توقعات النمو للأسر ومتوسط حجمها ونوعية المساكن التي تلائمها، واتجاهات الطلب على الأنماط الإسكانية في المدينة، و نسب تملك المساكن، والطاقة الاستيعابية الإسكانية المستقبلية، وصولاً إلى رؤية الهيئة حول مستقبل الإسكان في مدينة الرياض حتى عام 1445ه بمشيئة الله.

سلسلة ندوات الإسكان

ووصولاً إلى تحقيق هدفها الرامي إلى النهوض بقطاع الإسكان في مدينة الرياض ودراسة كافة المتطلبات اللازمة لإيجاد الحياة السكنية التفاعلية الايجابية بين السكان في المدينة، انطلقت الهيئة في تنظيمها لسلسلة من ندوات الإسكان الدورية، تتخصص كل دورة منها بطرح محاور جديدة يتم عرضها ومناقشتها بمشاركة خبراء ومتخصصين من مختلف دول العالم، ليتبادلوا المعلومات والتجارب والخبرات حول موضوع الندوة.

وفي ضوء ذلك ركزت الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض في ندوة الإسكان الأولى التي عقدت في الرياض في الرابع عشر من شهر محرم 1422ه على تشخيص وضع الإسكان في مدينة الرياض والعوامل المؤثرة فيه، بينما تناولت الندوة الثانية التي عقدت في الرياض في السادس من شهر صفر 1425ه سبل تيسير المسكن وتوفيره لعائلات المستقبل في المدينة فيما نظمت ندوة الإسكان الثالثة تحت شعار (الحي السكني.. أكثر من مجرد مساكن)، خلال الفترة من 3- 6جمادى الأولى 1428ه وطرح خلالها 33ورقة عمل على طاولة النقاش ضمن 14جلسة على مدى ثلاثة أيام، استعرضت تجارب عالمية ناجحة في موضوعات: جوانب تخطيط وتصميم الأحياء السكنية الجديدة، وتحسين بيئة الأحياء السكنية القائمة، وتفعيل مشاركة السكان في الأحياء السكنية، وعرض تجارب وتطبيقات محلية وعالمية ناجحة في هذا المجال.

وبالتزامن مع ندوات الإسكان، نظمت الهيئة مسابقات عالمية للتصميم العمراني في مجال الإسكان ترمي إلى دعوة المتخصصين المحليين والعالميين، لتقديم أفكار عملية ومبتكرة تساهم في تحقيق بيئة عمرانية متميزة في المدينة.