قدرت الدراسات المستقبلية التي اجرتها الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض الى ان توقعات النمو السكاني يلزم خلال الاعوام العشرين القادمة الى توفير وحدات سكنية بمدينة الرياض لما يقارب ل 28ألف أسرة غير أن تباطؤ النمو السكاني واستقرار متوسط حجم الاسر سيؤدي الى انخفاض معدل الزيادة في اعداد الاسر حيث انه يتوقع ان يتم توفير وحدات سكنية لما يقارب 25.5الف اسرة فقط عام 1445ه.

كما يتوقع ان تتراوح مسطحات الوحدات السكنية بين وحدات صغيرة بواقع 60م 2بالنسبة لسكن العزاب أو الأسر المكونة حديثاً أو الأسر ذات الدخل المنخفض جداً، او بين وحدات سكنية كبيرة من نوع (الفيلا والقصر) كما يتبع ذلك تفاوت كبير في الكثافة السكانية في مناطق الشقق قد تصل الكثافة لأكثر من 2000شخص/هكتار في اجزاء من المدينة القديمة التي يسكنها ذوو الدخل المنخفض والأسر غير السعودية بينما قد تصل الكثافة الى اقل من 20شخصاً/هكتار في المناطق التي تضم نظام الفيلا - والقصر.

إلا أنه حالياً تعد المساكن الأصغر خيارا للأسر الجديدة في مدينة الرياض وفيما يلي الدراسات الحديثة والمستقبلية للنمو السكاني والعقاري والمساكن والمقارنات خلال الاعوام السابقة:

30ألف وحدة سكنية سنوياً

على الرغم مما شهدته مدينة الرياض خلال العقود القليلة الماضية من معدلات نمو سكاني كبير زادت نسبتها عن 8% بين عامي 1407ه و1417ه بما يفوق غالبية المعدلات العالمية، الا ان الرياض لم تتعرض لأي ازمات اسكانية حادة، وذلك بتوفيق الله ثم ببرامج الدعم الحكومي المنبثقة من توجهات الخطط الخمسية الرامية الى تمكين الأسر من الحصول على المسكن الصحي والملائم والمتوافق مع مقدرتها المالية.

كما تحقق لمدينة الرياض انجازات اسكانية متميزة، من خلال برنامج منح الأراضي السكنية، وقروض صندوق التنمية العقارية، وتفاعل اجهزة التخطيط العام للمدينة في اعداد المخططات التي تلبي متطلبات النمو الاسكاني المتتابع والسريع. عدد سكان مدينة الرياض سيستمر في النمو، ومعدلات تكون الاسر الجديدة فيها ستنمو بوتيرة عالية يبلغ متوسط نسبتها ما يقارب 3.1% سنوياً، خصوصاً وان غالبية السكان من شريحة الشباب وصغار السن، ومن ثم تظهر التوقعات ان الرياض في حاجة الى ما يقارب 30الف وحدة سكنية سنوياً في المتوسط حتى عام 1445ه.

خصائص النمو السكاني

كان عدد سكان مدينة الرياض 300الف نسمة في عام 1388ه ووصل الى اكثر من 4ملايين نسمة في عام 1425ه ومن المتوقع ان يصل الى ما يقارب 7ملايين نسمة في عام 1445ه وبالتدقيق في تطور عدد السكان بين عامي 1417-1425ه يلاحظ انه زاد بمقدار 1.144الف نسمة، وذلك بمعدل نمو سكاني بلغ 4.2% كانت 3% من النمو السكاني نتيجة للنمو الطبيعي و1.2% فقط نتيجة للهجرة وفي هذا اشارة الى انخفاض نسبة النمو من الهجرة التي كانت تبلغ 5.5% بين عام 1407-1411ه.

54% من السكان دون سن 25عاماً

عملية التنمية المستقبلية للاسكان بمدينة الرياض ستتأثر بحجم نموها السكاني وبخاصية التراجع في متوسط حجم الاسر وسينتج عن هذين العاملين زيادة كبيرة في عدد الاسر الجديدة. فقاعدة الهرم السكاني في مدينة الرياض متسعة، نتيجة لارتفاع نسبة السكان ذوي الاعمار الصغيرة والذين هم في سن الشباب من المقبلين على تكوين اسر جديدة، حيث تبلغ نسبة السكان الذين تبلغ اعمارهم دون الخامسة والعشرين اكثر من نصف اجمالي السكان 54%.

وتظهر توقعات النمو لجميع الاسر السعودية وغير السعودية انه يلزم في المتوسط - خلال الاعوام العشرين القادمة - توفير وحدات سكنية لحوالي 28الف اسرة سنوياً بمدينة الرياض.

وقد بلغ اجمالي عدد الاسر في عام 1425ه 655الف اسرة، وبلغ متوسط حجم جميع الاسر 6.3اشخاص/اسرة، في مقابل متوسط حجم بلغ 7.1اشخاص/اسرة للأسر السعودية.

ومن المتوقع ان ينخفض متوسط حجم جميع الاسر خلال الفترة من 1425ه الى 1445ه بمقدار 0.5شخص/اسرة، وان ينخفض متوسط حجم الاسر السعودية بمقدار 0.8شخص/اسرة.

تناقص الاسر الممتدة ونمو المفردة

بيانات المسح السكاني لعام 1425ه الذي وضعته الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض اظهرت تغيراً حدث في نسب انواع الاسر، فقد حدث تناقص في معدلات الاسر الممتدة ونمو في معدلات الأسر المفردة، التي اصبحت تشكل 67.9% من اجمالي عدد الاسر في عام 1425ه بعد ان كانت تشكل 63.9% في عام 1407ه وفي هذا مؤشر الى الحاجة الى توفير مساكن بأنواع او انماط مختلفة تستوعب الزيادة في عدد الاسر، وتلبي الطلب المتزايد للأسر المفردة، فالنتائج تشير الى ان الطلب سوف يزداد في المستقبل على المساكن ذات الحجم الاصغر.

تطور المساكن وخصائصها

بلغت نسبة الزيادة السنوية في اعداد المباني السكنية بمدينة الرياض 3.6خلال الفترة من 1407ه الى 1411ه واستمرت هذه الزيادة في الفترة من 1411ه الى 1417ه بمعدل سنوي بلغت نسبته 4.6% الا ان معدل الزيادة السنوية انخفض في الفترة من 1417ه الى 1425ه بمقدار 1.4%، حيث بلغ معدل الزيادة السنوية لهذه الفترة 3.2% فقط.

ومع هذا فقد ازدادت اعداد المباني السكنية في مدينة الرياض من 146الف مبنى سكني في عام 1417ه الى 268الف مبنى سكني في عام 1425ه.

وتشير النتائج الى ان هناك ازدياداً في معدلات المباني السكنية ذات الوحدات السكنية الثلاث او اكثر مباني الشقق السكنية، حيث شكلت نسسبتها في عام 1425ه 46% من مجموع المباني السكنية بينما بلغت نسبة المباني المكونة من وحدة سكنية واحدة 26.5%، والمباني السكنية المكونة من وحدتين 27.5% علماً ان غالبية المباني المكونة من وحدتين تعد (دوبلكسات) وحدتين سكنيتين متلاصقتين او فوق بعضهما البعض، وبهذا تصبح نسبة المباني السكنية ذات المدخل المستقل فيلات او دوبلكسات 54% من مجموع المباني السكنية في المدينة بعدما كانت تشكل في عام 1417ه 74%.

هذه النتائج تظهر زيادة نسبة الشقق السكنية وتقبل السكان بشكل اكبر لها. كما تشير النتائج الى ان نمو المناطق السكنية يتجه نحو شمال مدينة الرياض وشرقها.

الفيلات تمثل 57%

من الوحدات السكنية

بلغ عدد الوحدات السكنية في مدينة الرياض 704آلاف وحدة في عام 1425ه اي بزيادة قدرها 255الف وحدة عن عام 1417ه وتتناسب هذه الزيادة ايجابياً مع الزيادة في اعداد الاسر. وتعد الوحدات السكنية من نوع الفيلات النمط السائد للمساكن في مدينة الرياض، فقد بلغت نسبتها 57% من اجمالي الوحدات السكنية وتليها الشقق السكنية بنسبة تبلغ 38% من اجمالي الوحدات السكنية.

وبلغت معدلات الزيادة في الوحدات السكنية المملوكة في مدينة الرياض بين عام 1407-1411ه وبين عامي 1411-1417ه نسبة 59.2% و77.5% على التوالي، الا ان نسبة الزيادة في اعداد الوحدات السكنية المملوكة لجميع الاسر انخفضت بين عام 1417-1425ه لتصل الى 21% فقط، بينما زادت نسبة الوحدات المؤجرة بين عامي 1417-1425ه لتصل الى 88% بعدما كانت تبلغ نسبتها 48.1% بين عامي 1407-1411ه. و11.8% فقط بين عامي 1411- 1417ه..

وتشير هذه النتائج الى ضعف امكانية امتلاك المساكن في الفترة الأخيرة، حيث ان نسبة الزيادة في اعداد الوحدات المؤجرة في عام 1425ه تفوق جميع معدلات الزيادة، سواء في اجمالي اعداد الوحدات السكنية والمشغولة منها او في اعداد الوحدات المملوكة بشكل خاص.

كما انخفضت معدلات تملك الفيلات والشقق بالنسبة للأسر السعودية، حيث بلغت نسبة التغير في التملك بين عامي 1417- 1425ه 21% للوحدات السكنية من نوع الفيلات، وحوالي 40% للشقق، بعدما كانت نسبة التملك للأسر السعودية بين عامي 1411- 1417ه تبلغ 74% بالنسبة للفيلات، وتقريباً الضعفين 193% للشقق، ولكن يلزم مراعاة ان الفيلات في عام 1425ه لا تزال تمثل تقريباً 79% من مجموع الوحدات المملوكة من قبل الأسر السعودية، بينما لا تمثل الشقق سوى 13.7% فقط من مجموع الوحدات المملوكة؛ نظراً لحداثة التنظيمات الخاصة بامتلاك الشقق السكنية.

كما تظهر البيانات ان الغالبية العظمي من الوحدات المؤجرة في عام 1425ه تقع ضمن نوع الشقق السكنية وذلك بنسبة قدرها 68.9%، وتليها الفيلات بنسبة تبلغ 21.8%، والبيوت الشعبية بنسبة لا تزيد عن 8.2%.

14- 18% مخصصات الأجار للأسر السعودية

وأظهرت النتائج ايضاً ان الأسر السعودية المستأجرة للشقق السكنية تبلغ تقريباً ثلثي عدد الأسر المستأجرة 58.2%، وتليها الأسر السعودية المستأجرة للفيلات بنسبة تبلغ 36.3%، اما نسبة المستأجرين للبيوت الشعبية والانواع الأخرى فتقل عن 6%.

وأظهرت نتائج تحليل بيانات عام 1425ه ان نسبة ما تخصصه الأسر السعودية المستأجرة في مدينة الرياض للانفاق على المسكن حسب نوعه (الفيلات، والشقق، والمساكن الشعبية، والانواع الأخرى) تتراوح بين ما يقارب 14و18%، وجميع هذه النسب تعد أقل من النسبة العالمية المخصصة للانفاق على المسكن من اجمالي دخل الأسرة، وهي نسبة 30%.

ووجد ان الأسر التي تخصص اعلى نسبة من دخلها للانفاق على الاسكان هي تلك التي تسكن في الفيلات بنسبة قدرها 17.7%، يليها الأسر التي تسكن في الانواع الأخرى من المساكن بنسبة قدرها 15% من الدخل.

اما نسبة ما تدفعه الأسر التي تسكن في البيوت الشعبية فقد بلغت 14.8% من الدخل، وكانت نسبة ما تنفقه الأسر المستأجرة للشقق هي الأقل وقد بلغت 14% فقط من دخلها السنوي.

12سنة متوسط مدة

الإقامة في المسكن

أظهرت دراسة الحراك السكاني في مدينة الرياض لعام 1425ه ان متوسط مدة إقامة الأسر بالمسكن بصفة اجمالية يبلغ 12سنة، وان هناك حراكاً سكانياً كبيراً نسبياً، فقد بلغت نسبة من تنقلوا من 2الى 3مرات خلال فترة اقامتهم بمدينة الرياض 75%. كما يظهر ان سبب الانتقال الرئيس يرجع الى تملك الأسرة مسكناً جديداً، وذلك بنسبة 35%، وفي هذا مؤشر لمدى رغبة السكان في تملك مساكنهم والاستقلال بخصوصية.

وتعد زيادة حجم الأسرة السبب الثاني للانتقال، وقد بلغت نسبته 17.5%، اما السبب الثالث فقد جاء نتيجة التحسن في مستوى الدخل بنسبة تبلغ 15% يليه ارتفاع الايجار في المسكن السابق بنسبة تبلغ 9%.

7% نسبة الوحدات السكنية الشاغرة

تمثل الوحدات السكنية الشاغرة، المخزون الذي يسد الفجوة بين العرض والطلب في سوق الاسكان، فتوفرها يسمح بتحسين الوحدات القديمة، ويمنح السكان الفرصة للانتقال من مسكن الى آخر.

وقد بلغت نسبة الوحدات السكنية الشاغرة ما يقارب 34% في عام 1407ه، وهذه نسبة كبيرة تؤثر سلباً على سوق الاسكان، وتجعله غير مشجع للاستثمار، وانخفضت النسبة الى ما يقارب 12% في عام 1411ه، واستمرت في الانخفاض لتصل الى ما يقارب 5% في عام 1417ه، ثم عاودت الارتفاع لتصل الى يقارب 7% في عام 1425، وتعد هذه نسبة جيدة، فهي توفر المرونة لتحسين الوحدات القديمة، وتمكين السكان من الانتقال من مسكن الى آخر، ولكن دون تأثير يذكر على ميزان العرض والطلب في السوق.

مخزون الأراضي السكنية

يبلغ اجمالي مساحة مدينة الرياض - حسب المسح الميداني لاستعمالات الأراضي لعام 1425ه الذي أجرته الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض - أكثر من 5000كيلومتر مربع؛ 538ألف هكتار، تشمل هذه المساحة حد النطاق العمراني الاول، وحد النطاق العمراني الثاني، وحدود حماية التنمية.

وأظهر توزيع استعمالات الأراضي ان الاستعمال السكني يمثل نسبة تبلغ 3.4% فقط من امل مساحة مدينة الرياض حدود حماية التنمية، بينما ظهر ان نسبة مساحة الأراضي البيضاء المخططة والقابلة للتطوير تبلغ 44.5% من اجمالي المساحة.

ويشكل مجموع مساحة الأراضي البيضاء وغير المخططة والقابلة للتطوير ما نسبته 26.9% من المساحة الاجمالية، وتمثل هذه الأراضي المتاحة للتنمية العمرانية المخزون الاستراتيجي للتنمية بما فيها التنمية الاسكانية.

وبلغ اجمالي عدد قطع الأراضي البيضاء التي تم تخطيطها الى أجزاء او قطع صغيرة وبشوارع معبدة من عام 1420ه الى عام 1426ه والتي تمثل المخزون الاستراتيجي قريب المدى؛ 263ألف قطعة أرض، بمساحة اجمالية تبلغ 138ألف هكتار، ويتوقع ان تستوعب تقريباً 4ملايين نسمة حتى عام 1445ه بكثافة تصل الى 30شخصاً/الهكتار، وتتركز غالبيتها في القطاع الشمالي من مدينة الرياض، ثم في القطاع الشرقي، ويليه الجنوبي.

كما بلغ عدد قطع الأراضي البيضاء التي تم تخطيطها ولكن الى اجزاء كبيرة، والتي تمثل المخزون الاستراتيجي بعيد المدى، في عام 1425ه؛ تسعة آلاف قطعة تقريباً، بمساحة اجمالية تبلغ اكثر من 38ألف هكتار، وهي تتركز كذلك في القطاع الشمالي. اما بالنسبة للأراضي البيضاء القابلة للتطوير ولكن لم يتم عليها اي اجراء من اجراءات التخطيط العمراني، فتبلغ مساحتها 952هكتار، وتتركز غالبيتها في القطاع الشمالي الشرقي.

ملكية الوحدات السكنية

تمتلك غالبية الأسر السعودية مساكنها وبنسبة تبلغ 56%، بينما تبلغ نسبة الأسر السعودية المستأجرة لمساكنها - سواء من الاقارب او من الآخرين - اكثر من 40%. وتستأجر ثلاثة ارباع الأسر غير السعودية - تقريباً - مساكنها وبنسبة تفوق 74%. بينما تحصل ربع الأسر غير السعودية - تقريباً - 24.3% على مساكنها من أرباب العمل. وعلى كل حال فإن أكثر من نصف مجموع الأسر السعودية وغير السعودية 52.6% تستأجر مساكنها.