رؤيا

الشراكة الكورية في قطاع الإسكان وتحديات التمويل

وقعت وزارة الإسكان مع مطورين كوريين لبناء 100 ألف وحدة سكنية في إحدى ضواحي الرياض، وأطلق عليها ضاحية الفرسان. والفارس الأول قد يتسلم وحدته السكنية خلال خمس سنوات، حسب الأخبار الأولية عن أن مدة العقد هي خمس سنوات.

بعد ذلك تواردت تصريحات أن المشروع قد يستغرق عشر سنوات لتنفيذه. وفي كل الأحوال، علينا الانتظار أشهرا عند التوقيع النهائي على التفاصيل. فالكوريون وشركاؤهم سيعملون من الآن على وضع دراسات الجدوى الاقتصادية والتي ستحدد جدية الكوريين في المضي قدماً لتوقيع اتفاق نهائي والبدء في التنفيذ. ولنفترض أنه تم الاتفاق على كافة التفاصيل، فإن من المتوقع أن تبدأ أول (فرس) كورية (معدة) في دخول الموقع بداية 2017، ما يعني أن المشروع في شكله النهائي سينتهي في 2027، وهذا لا يعني أنه لايمكن تسليم الوحدات إلا في 2027، بل يمكن تسليم بعض الوحدات السكنية قبل ذلك بكثير اذا قسم المشروع إلى مراحل، فقد تنتهي مرحلة معينة من المساكن، ويتبقى من المشروع مراحل أخرى مع بعض الخدمات اللوجستية.

صحيح أن المشروع سيأخذ وقتاً طويلاً يكون فيه عدد المستفيدين قد ارتفع من العدد الحالي 1.5 مليون مستفيد إلى نحو 3 ملايين مستفيد، إلا أن الأهم أن الوزارة بدأت فعلاً في مهمتها الرئيسية التي أنشئت من أجلها وهي "البناء".

ومع ذلك سيبقى التمويل أهم التحديات التي ستواجه تنفيذ هذا المشروع الضخم. فمتطلبات التمويل الضخمة تقدر بنحو 75 مليار ريال، بمعنى توفير نحو 7.5 مليارات ريال سنوياً. ما يجعل مصادر التمويل مهمة للغاية. فحتى لو استطاع الكوريون تدبير جزء من التمويل، فإنهم سيستردونه في وقت لاحق، مايعني أن معظم التمويل سيكون من الداخل، ويقع على عاتق وزارة الإسكان. وقد يتطلب من المستفيدين الاقتراض من البنوك لتملك تلك الوحدات لسداد قيمة التمويل للمطورين في نهاية المطاف، خصوصاً وأن مصادر تمويل صندوق التنمية العقارية قاربت على الانتهاء.

من هنا فإن مشكلة التمويل يجب أن تكون أولى المهام التي ستعمل عليها وزارة الإسكان مع الكوريين والمطورين المحليين، وشركات التمويل والبنوك المحلية. حيث ستحدد هيكلية التمويل نجاح بناء ضاحية الفرسان، ثم يليها في النجاح القدرة على التنفيذ في الوقت المحدد وبناء مساكن ملائمة تلبي احتياجات قائمة المنتظرين. فيجب ألا تبنى على أنها مساكن للدخل المحدود، بل يجب أن تبنى بمواصفات عالية، وملائمة ومريحة للسكن، فنحن نتحدث عن بناء مدينة أخرى مماثلة لمدينة الخرج (وليس ضاحية) قد يصل عدد سكانها أكثر من 400 ألف نسمة، ما يعني أن الخدمات اللوجستية يجب أن تكون هي الأخرى متوفرة وبمستويات عالية أيضاَ. ولعل أهم الخدمات التي تحتاجها تلك المدينة الكهرباء والمياه والصرف الصحي والطرق والمستشفيات والمدارس وغيرها من الخدمات المهمة والتي قد تتجاوز استثماراتها خمسين مليار ريال على أقل تقدير.

إذاً علينا أن نتخيل حجم المشروع وحجم المبالغ المطلوبة للاستثمار والتي إن تحققت (ويمكن تحقيقها) ستجعل من المشروع أمراً واقعاً.

ورغم أن تطوير الضواحي فكرة قد تكون جيدة لكنها تتناقض مع فكرة البناء الرأسي للمدن، وبناء وتطوير أواسط المدينة، وخفض تكاليف البنية التحتية، وخفض تكاليف التنقل للمواطنين والمقيمين، ودمج المجتمع في بيئة متقاربة أكثر عملية وإنتاجية، فالقاطنون الجدد في الضواحي هم في الأساس يعملون في قطاعات حكومية وخاصة مختلفة المواقع والمسافات، ما يجعل بعض المستفيدين لا يرغبون الانتقال الى تلك الضواحي، بل قد يفضلون القرض على استلام المسكن الجاهز، ما يعني أن مزيداً من الضغوط التمويلية على الصندوق العقاري ستستمر، ما يحتم التفكير في البدء بإنشاء بنوك إسكان، والمسارعة بالترخيص للعديد من شركات التمويل، وحث البنوك على إنشاء شركات مستقلة للتمويل بمساهمة القطاع الخاص، والمسارعة بإنشاء شركة إعادة التمويل، ذلك أن الضغوط ستستمر على التمويل المطلوب من وزارة الإسكان والمطلوب من الأفراد على قطاع الإسكان. ناهيك عن أن مقدمي الخدمات اللوجستية قد يحتاجون إلى تمويل ضخم يقارب تكلفة بناء ضاحية الفرسان، ما يجعل هذه الضاحية ملتقى الفرسان الحقيقي من مطورين وممولين ومستفيدين.












التعليقات

1

 عبدالله العمري

 2016-04-11 16:31:17

دائما تحب ان تقرأ رأي محايد... لا كتابة تمثل رغبة الكاتب او جزء من الرغبة التي تتشكل كلها في خدمة الهدف الذي يرغب.. المؤكد ان المستحقين يأملون في انخفاض العقار سواء الايجار او التمليك ارضا او عقارا لانه قطعا سينعكس على ادخاره وقدرته الشرائية هذا مع مجهودات الدولة سوف ينتج عن حلحله المشكلة

2

 Why R U scared of my comments?

 2016-04-11 14:56:28

ولكن الملك الله يطول عمره عليه التزامات كثيرة وكبيرة ! ام أنك لم تشاهد الاتفاقيات التي تم توقيعها مؤخرا مع شقيقتنا الكبرى مصر ؟!
في اعتقادي أن تعديل نظام البناء وبالذات في المدن الرئيسية بحيث يسمح بالتوسع الرأسي اصبح أمرا ضروريا ولكن وبكل أسف هناك منتفعون لايريدون لاسعار الاراضي أن تنخفض!!

3

 محمد الحساوي

 2016-04-11 14:53:16

بس اعطوا المواطنين ارضي, والمشكلة بتنحل..
وخلوا كل واحد يبني بكيفه..

4

 مواطن

 2016-04-11 12:38:37

يارجل خلال خمس سنوات سوف يقل عدد المتقدمين للاسكان لان الملك حفظه الله وعد بحل المشكله واتوقع بعد خمس سنوات سوف يكون غالبية المواطنين بسكن ملك

5

 سليمان المعيوف

 2016-04-11 10:37:00

وردت الفرسان ومشتقاتها ست مرات في هذا المقال 0ما يهمنا ان تلك الضاحيه كسرت احتكار المحتكر وسواء في الثمامه او ملهم طالما هي ارض حكوميه تفك أسرنا من لجان شريطية الاراضي بالغرف0التمويل ليس معظله ف الرسوم وانخفاض التكلفه والتصنيع الجماعي للمكونات وإستخدام الآله للبنا والتشطيب كلها وسائل مساعده